경희궁 에피트 분양가·청약일정 총정리｜134세대 공급과 중도금·전매제한

서울 종로구 교남동에 들어서는 경희궁 에피트가 2026년 11월 13일 입주자모집공고를 발표했습니다. 광화문과 서대문 일대를 생활권으로 삼을 수 있는 도심 신축 아파트라는 점에서 관심을 받고 있지만, 청약을 고민한다면 입지보다 먼저 확인해야 할 숫자가 있습니다.

바로 일반분양 134세대, 전용 84㎡ 최고 분양가 25억 7,484만 원, 중도금 20% 직접 납부 조건입니다.

서울 중심업무지구에 가까운 신규 주택이라는 장점은 분명하지만, 높은 분양가와 규제지역 청약조건, 계약 이후 자금 조달 부담을 함께 살펴봐야 실제로 청약할 만한 단지인지 판단할 수 있습니다.

 

 

경희궁 에피트, 먼저 알아둘 핵심 정보

위치 : 서울특별시 종로구 교남동 28번지 일원
전체 규모 : 228세대
일반분양 : 134세대(특별공급 72세대 포함)
주택형 : 전용 39㎡·59㎡·84㎡ A/B
분양가 : 약 11억 8,241만원~25억 7,484만 원(주택형 별 최고가 범위)
특별공급 : 2026년 11월 25일
1순위 : 2026년 11월 26~27일
당첨자 발표 : 2026년 12월 4일
입주 예정 : 2030년 8월

경희궁 에피트 분양가, 어느 정도일까?

이번 분양에서 가장 눈에 띄는 부분은 가격입니다. 전용 59㎡의 최고 공급금액은 18억 9,843만 원이며, 전용 84㎡ A타입은 25억 7,484만 원에 이릅니다.

일반적으로 같은 면적이라도 동과 층에 따라 분양금액이 다르게 책정됩니다. 따라서 아래 금액은 모든 세대에 동일하게 적용되는 가격이 아니라 각 주택형의 최고 공급금액입니다.

주택형	공급 세대	일반/특별	최고 분양가
39㎡	5세대	5 / 0	11억 8,241만원
59㎡	31세대	13 / 18	18억 9,843만원
84㎡ A	53세대	25 / 28	25억 7,484만원
84㎡ B	45세대	19 / 26	25억 1,744만원

자료: 2026년 11월 13일 경희궁 에피트 입주자모집공고. 가격은 주택형별 최고 공급금액이며 발코니 확장비와 별도 선택품목 비용은 제외됩니다.

84㎡ A와 B타입은 가격만 비교하면 될까?

전용 84㎡ A타입과 B타입의 최고 분양가 차이는 5,740만원입니다. 하지만 면적이 비슷하다는 이유로 가격만 비교하는 것은 충분하지 않습니다.

실제 주거 만족도에는 주방과 거실의 배치, 침실 구성, 수납공간, 창문의 방향, 일조, 인접 건물과의 거리 등이 영향을 줍니다.

특히 경희궁 에피트처럼 도심에 들어서는 복합개발 단지는 건물 배치와 주변 업무시설의 영향을 함께 고려해야 합니다. 같은 전용면적이라도 실제 체감하는 개방감과 사생활 보호 수준이 다를 수 있습니다.

분양가 차이가 발생한 이유를 판단하려면 평면도와 동·호수배치도를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

계약금보다 중요한 중도금 자납 20%

경희궁 에피트 청약에서 자금계획을 세울 때 특히 주목할 부분입니다.

공식 모집공고에 따르면 공급대금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 구분됩니다. 그런데 중도금 60% 전액을 금융기관 대출로 충당할 수 있다고 생각하면 자금계획에 차질이 생길 수 있습니다.

사업주체가 알선할 예정인 중도금 대출은 공급대금의 40% 범위이며, 나머지 중도금 20%는 계약자가 직접 납부해야 합니다.

전용 84㎡ A 최고가 기준 자금계획 예시

분양가 25억 7,484만 원을 기준으로 단순 계산한 금액입니다.

계약금 10% : 2억 5,748만 4,000원

 

중도금 자납 20% : 5억 1,496만 8,000원

 

중도금 대출 알선 예정 범위 40% : 10억 2,993만 6,000원

 

입주 시 잔금 30% : 7억 7,245만 2,000원

 

계약금과 중도금 직접 납부분만 합쳐도 약 7억 7,245만 원입니다.

이는 대출 알선 예정분 40%를 전액 이용할 수 있고, 일정대로 자금을 마련한다는 가정의 계산입니다. 입주할 때에는 잔금뿐 아니라 중도금 대출의 상환 또는 담보대출 전환까지 준비해야 합니다.

여기에 취득세, 발코니 확장비, 유상옵션 비용, 대출 관련 비용 등이 추가될 수 있습니다.

중도금은 이자후불제 조건으로 안내돼 있습니다. 이자후불제는 이자가 면제되는 무이자 조건과 다릅니다. 사업주체가 일정 기간 대납한 이자를 계약자가 정해진 시점에 부담해야 합니다.

또한 대출 알선은 확정적인 대출 승인을 뜻하지 않습니다. 개인의 신용상태, 기존 대출, 금융기관 심사 및 정부 정책에 따라 실제 가능 금액은 달라질 수 있습니다.

2026년 경희궁 에피트 청약일정

모집공고일은 2026년 11월 13일입니다. 특별공급부터 일반공급, 당첨자 발표와 계약까지 이어지는 일정이 비교적 촘촘하게 배치돼 있습니다.

11월 13일 금요일
입주자모집공고

11월 25일 수요일
특별공급 청약 접수

11월 26일 목요일
일반공급 1순위 해당지역 접수

11월 27일 금요일
일반공급 1순위 기타 지역 접수

11월 30일 월요일
일반공급 2순위 접수

12월 4일 금요일
당첨자 발표

12월 9~13일
당첨자 서류접수

12월 16~18일
정당계약 체결

청약 신청은 한국부동산원 청약홈을 통해 진행됩니다. 신청일에 따라 대상 지역과 자격이 달라지므로 본인의 청약 순위를 먼저 확인해야 합니다.

이번 청약은 2026년 11월 14일 기준 접수 전 단계입니다. 청약 경쟁률이나 당첨 가점은 아직 확정된 결과가 아닙니다.

서울 거주자만 청약할 수 있을까?

서울 외 지역에 거주한다고 해서 모두 청약 대상에서 제외되는 것은 아닙니다.

모집공고에 따르면 일반공급 지역 구분은 다음과 같습니다.

• 해당지역 : 서울특별시에 2년 이상 계속 거주한 사람(2024년 11월 13일 이전부터 계속 거주)
• 기타지역 : 서울특별시 2년 미만 거주자 및 인천광역시·경기도 거주자

다만 청약이 가능하다는 것과 당첨자를 선정할 때 동일한 우선순위를 적용받는다는 것은 다른 문제입니다. 해당지역 우선공급 기준과 주택형별 선정방식을 구분해야 합니다.

일반공급 1순위에서 확인할 조건

경희궁 에피트는 모집공고일 기준 투기과열지구 및 청약과열지역에 공급되는 민영주택입니다.

일반공급 1순위를 신청하려면 청약통장 가입기간 24개월 이상, 지역별·면적별 예치금 충족, 세대주 요건 등 공고상 조건을 확인해야 합니다. 최근 5년 이내 당첨 이력이나 세대의 주택 소유 상황에 따라 1순위 신청이 제한될 수도 있습니다.

주택을 소유하고 있다는 사실만으로 모든 청약이 자동 불가능한 것은 아니지만, 가점제와 추첨제의 적용 조건 및 무주택자 우선배정 기준은 별도로 살펴봐야 합니다.

특별공급은 신혼부부, 생애최초, 신생아, 다자녀가구, 노부모부양, 기관 추천 등으로 구성되며, 총 72세대가 배정됐습니다. 유형별 소득·자산·혼인·출산·무주택 요건 등이 달라지므로 일반공급 기준을 그대로 적용하면 안 됩니다.

전매제한 3년, 거주의무 없음…그런데 토지거래허가는?

경희궁 에피트의 모집공고에는 다음과 같은 규제사항이 명시돼 있습니다.

재당첨제한	10년
전매제한	소유권이전등기일까지(3년 초과 시 3년)
분양가상한제	미적용
공고상 거주의무기간	없음

전매제한은 최초 당첨자 발표일부터 계산됩니다. 그러나 여기서 주목할 부분은 분양공고상 거주의무가 없다는 내용과 토지거래허가제에 따른 제한을 구별해야 한다는 점입니다.

84㎡ 타입은 대지지분도 살펴봐야 한다

모집공고는 종로구가 토지거래허가구역에 해당하며, 거래 대상 대지지분이 15㎡를 초과하면 토지거래허가 대상이 될 수 있다고 안내합니다.

공고에 표시된 세대별 대지지분은 84A가 15.0836㎡, 84B가 15.0862㎡입니다. 두 타입 모두 안내된 15㎡ 기준을 초과합니다.

특히 주의할 점
최초 공급계약자는 공고에 설명된 토지거래허가 예외가 적용되지만, 최초 공급 이후 소유권을 이전할 때에는 토지거래허가 대상 여부를 별도로 판단해야 합니다. 전매제한기간이 지났다고 해서 모든 거래를 자유롭게 할 수 있다는 의미는 아닙니다.

허가구역의 지정 범위와 기준은 정책에 따라 바뀔 수 있습니다. 따라서 장래 매매나 전세 활용을 고려하고 있다면 계약 전 관할 구청에 거래 제한과 이용 의무를 확인하는 것이 필요합니다.

 

경희궁 에피트 위치, 도심 생활권의 장점과 확인할 부분

경희궁 에피트 사업지는 종로구 교남동 28번지 일원으로, 돈의문 2 재정비촉진구역 도시정비형 재개발사업에 해당합니다.

공식 모집공고 기준 지하 6층~지상 21층, 3개 동, 총 228세대로 계획돼 있으며 공동주택뿐 아니라 주변 도심의 업무·상업 기능과 맞닿는 입지입니다.

서대문역과 독립문역 사이에서 누리는 도심 접근성

가까운 철도 교통시설로는 지하철 5호선 서대문역과 3호선 독립문역이 있습니다. 특히 광화문, 시청, 종로 등 서울 중심업무지구에 직장을 둔 사람이라면 출퇴근 동선을 검토할 만한 위치입니다.

사업 관련 홍보자료에는 서대문역과의 지하보행통로 연결계획도 소개돼 있습니다. 다만 계획된 연결시설은 실제 개통된 시설과 구별해야 하며, 완공 시기와 이용 가능 여부는 관계기관 승인 및 사업 진행상황에 따라 달라질 수 있습니다.

생활시설은 풍부하지만 단지 안팎의 환경은 따로 봐야 한다

인근에는 영천시장과 서대문역 일대 상업시설이 있고, 강북삼성병원과 서울적십자병원 등 의료시설도 자리하고 있습니다.

경희궁과 서울역사박물관, 서대문독립공원 등 역사·문화공간이 가까운 점도 도심 주거지로서의 특징입니다.

교육시설로는 덕수초등학교, 인창중·고등학교, 이화여고 등이 주변에 있습니다. 다만 특정 학교와의 거리가 가깝다는 사실이 곧 해당 학교 배정을 보장하지는 않습니다.

반면 도심 재개발 입지에서는 주변 건물의 높이와 교통량, 주거동 주변 소음, 상업시설 운영시간 등이 생활에 영향을 줄 수 있습니다. 단순히 지도에서 역과의 거리를 확인하는 것보다 실제 출퇴근 시간대에 현장을 살펴보는 편이 도움이 됩니다.

경희궁 에피트 현장 지도

현장 주소 : 서울특별시 종로구 교남동 28번지 일원

지도는 공고상 사업지 주소를 기준으로 표시한 참고용입니다. 실제 현장 경계와 출입구 위치는 공식 사업지 안내도를 확인하세요.

모델하우스는 사업지와 다른 곳에 있다

현장 방문과 견본주택 방문을 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.

공식 분양 홈페이지에 안내된 견본주택 주소는 서울특별시 은평구 증산동 223-6입니다. 종로구 교남동 사업 현장과는 위치가 다릅니다.

또한 입주자모집공고에는 견본주택 주차가 불가능하다는 안내가 포함돼 있어 대중교통 이용을 권장하고 있습니다. 방문 전 운영 여부와 예약 필요 여부는 분양사무실에 확인하는 것이 좋습니다.

분양 문의 : 02-303-2280

경희궁 에피트 공식 현장·견본주택 위치 확인

경희궁 에피트 분양가를 주변 아파트와 비교할 때

높은 분양가가 적정한 수준인지 판단하려면 단순히 종로구 전체 아파트의 평균 매매가격과 비교해서는 부족합니다.

같은 종로구라도 건축연도, 입지, 단지 규모, 지하철 접근성, 커뮤니티 시설 등에 따라 거래가격 차이가 발생합니다.

경희궁 에피트의 비교 대상으로는 인접한 돈의문 일대 신축 및 준신축 아파트를 먼저 살펴보되, 전용면적과 거래시점이 비슷한 실제 매매사례를 골라야 합니다.

비교 과정에서는 다음 세 가지 구분이 중요합니다.

• 분양가와 실거래가 : 분양가는 앞으로 공급될 주택의 계약가격이고, 실거래가는 이미 거래된 주택의 신고가격입니다.
• 전용면적과 공급면적 : 면적당 가격을 계산할 때 서로 다른 면적 기준을 섞으면 비교 결과가 달라집니다.
• 현재 주택과 2030년 입주 예정 주택 : 입주 시점까지 주택시장과 금리, 주변 공급상황이 바뀔 수 있습니다.

공식 매매 신고자료는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있습니다.

특정 신축 아파트 한 곳이 고가에 거래됐다는 이유만으로 경희궁 에피트에 곧바로 시세차익이 발생할 것이라고 예상하는 것은 적절하지 않습니다. 분양가와 주변 실거래가격의 차이뿐 아니라 향후 잔금 조달과 보유비용까지 함께 계산해야 합니다.

실거주를 생각한다면 이런 점을 확인해야 한다

경희궁 에피트는 대규모 외곽 택지지구 아파트와 성격이 다릅니다. 기존 도심 생활권에 새 주택이 들어선다는 점이 가장 큰 특징입니다.

직장이 광화문이나 시청, 종로에 있고 대중교통 중심으로 생활한다면 입지의 장점을 체감할 수 있습니다. 반면 넓은 단지 조경이나 충분한 동 간 거리, 조용한 주거환경을 가장 우선한다면 주거동 배치와 주변 도로 여건을 더 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

공식 홈페이지에서 확인할 자료는 평면도, 동·호수배치도, 커뮤니티 시설과 시스템 안내입니다. 견본주택에서 보이는 공간이 모든 동·호수에 동일하게 구현되는지도 확인할 필요가 있습니다.

또한 입주 시기가 2030년 8월 예정이기 때문에 현재 거주 중인 주택의 매도나 임대차 종료 시기까지 고려한 자금계획을 세우는 것이 좋습니다.

 

경희궁 에피트 청약 전 많이 묻는 질문

전용 39㎡도 특별공급 물량이 있나요?

이번 입주자모집공고에서 전용 39㎡는 5세대 모두 일반공급으로 배정됐습니다. 해당 주택형에 특별공급 물량은 없습니다.

일반분양이 134세대인가요, 전체 세대수가 134세대인가요?

단지 전체 계획 규모는 228세대이고, 이번 입주자모집공고상 일반분양 공급물량이 134세대입니다. 이 134세대에는 특별공급 72세대가 포함돼 있으며, 일반공급 물량은 62세대입니다.

중도금 60%를 전부 대출받을 수 있나요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 공고상 사업주체가 알선할 예정인 중도금 대출은 공급대금의 40% 범위이며, 나머지 20%는 직접 납부해야 합니다. 실제 대출 승인액은 금융기관의 개별 심사에 따라 달라집니다.

분양가상한제가 적용되는 아파트인가요?

아닙니다. 모집공고에는 민간택지에 공급되는 분양가상한제 미적용 주택으로 안내돼 있습니다.

당첨 후 바로 분양권을 팔 수 있나요?

불가능합니다. 공고상 전매제한은 소유권이전등기일까지 적용하되 그 기간이 3년을 초과하는 경우에는 3년으로 제한됩니다. 여기에 토지거래허가구역 관련 규정도 별도로 검토해야 합니다.

청약 여부를 결정하기 전에 남겨둘 질문

경희궁 에피트의 가장 큰 특징은 서울 도심의 새 아파트라는 희소성과 높은 분양가가 동시에 존재한다는 점입니다.

그러나 청약에서 중요한 선택은 좋은 입지를 찾는 것만으로 끝나지 않습니다.

전용 84㎡ A타입 최고가를 기준으로 계약금과 직접 납부해야 하는 중도금만 약 7억 7,245만 원이라는 사실은, 당첨 이후의 계획이 얼마나 중요한지를 보여줍니다.

이 단지에 청약할지 고민하고 있다면 다음 질문에 먼저 답해보는 것이 좋겠습니다.

내가 감당할 수 있는 분양가인가?
2030년 입주 시점까지 필요한 현금을 마련할 수 있는가?
도심 입지의 편리함이 높은 주거비 부담을 감수할 만큼 중요한가?

세 가지 질문에 대한 답이 분명하다면 해당 주택형의 층별 분양가와 평면도, 계약조건을 비교하는 단계로 넘어갈 수 있습니다. 그렇지 않다면 청약 경쟁률을 예상하기보다 본인의 자금계획부터 다시 계산하는 편이 합리적입니다.

공식 자료 및 참고 링크

• 경희궁 에피트 공식 입주자모집공고 전문 및 공급 안내
• HL디앤아이한라 경희궁 에피트 공식 사업개요
• 서울특별시 경희궁 에피트 기관 추천 특별공급 일정 안내
• 국토교통부 실거래가 공개시스템

기존 부동산 시장 동향과 청약 관련 내용을 함께 살펴보고 싶다면 아래 글도 참고할 수 있습니다.

관련 글 : 오늘 부동산 뉴스 11월 11일｜아파트값 변화와 청약시장 주요 이슈

이 글은 2026년 11월 13일 경희궁 에피트 입주자모집공고를 기준으로 작성한 정보성 자료입니다. 청약 자격, 분양금액, 대출 및 거래 제한사항은 개인별 조건과 관련 제도 변경에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신청과 계약에는 공식 모집공고 및 사업주체의 안내가 우선합니다.