전세권 설정 비용 얼마일까? 3억 기준 계산·확정일자 차이·필요한 경우

전세보증금이 3억 원이라면 전세권 설정에 필요한 등록면허세와 지방교육세는 합계 72만 원입니다. 여기에 등기신청수수료가 더해지므로 직접 신청할 때 기본적인 공적 비용은 약 73만~73만 8천 원입니다.

법무사를 이용한다면 대행보수와 서류 발급비 등이 별도로 추가될 수 있습니다.

 

 

다만 전세권 설정비용보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다.

전세권을 설정한다고 위험한 전셋집이 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다. 이미 근저당권처럼 먼저 설정된 권리가 크다면 전세권을 추가로 등기해도 기존 선순위 위험은 그대로 남을 수 있습니다.

따라서 전세권을 설정할지 결정할 때는 비용만 계산하지 말고 전입신고와 확정일자로 충분한지, 선순위 권리가 얼마나 있는지, 내가 설정할 전세권이 몇 순위가 되는지까지 함께 판단해야 합니다.

목차

• 전세권 설정 비용 계산
• 비용은 누가 부담할까
• 확정일자와 전세권의 차이
• 전세권까지 필요한 상황
• 선순위 근저당이 있다면
• 잔금 전에 확인할 순서
• 전세권 설정 필요서류
• 계약 종료 후 말소 비용
• 추가로 많이 묻는 질문

전세권 설정 비용, 보증금별로 계산하면

2026년 9월 기준 일반적인 전세권 설정등기의 기본 공적 비용은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

등록면허세 = 전세금 × 0.2%

지방교육세 = 등록면허세 × 20%

등기신청수수료 = 신청 방법에 따라 10,000원~18,000원

등록면허세와 지방교육세를 합하면 전세금의 약 0.24%입니다.

전세금	등록면허세	지방교육세	신청수수료 포함 기본비용
1억 원	20만 원	4만 원	약 25만~25만8천 원
2억 원	40만 원	8만 원	약 49만~49만8천 원
3억 원	60만 원	12만 원	약 73만~73만8천 원
5억 원	100만 원	20만 원	약 121만~121만8천 원

등기신청수수료는 전세권 설정등기 한 건을 기준으로 전자신청 10,000원, 전자표준양식 신청 15,000원, 서면방문 신청 18,000원입니다.

위 표는 직접 신청할 때의 등록면허세·지방교육세·등기신청수수료를 중심으로 계산한 금액입니다. 법무사에게 등기를 맡긴다면 법무사 보수와 추가 서류 비용은 별도로 생각해야 합니다.

비용 계산에서 놓치기 쉬운 부분

전세권 설정등기는 국민주택채권을 매입할 필요가 없으며, 전세권 설정등기 신청서에는 별도의 인지를 붙일 필요도 없습니다.

설정비용은 세입자와 집주인 중 누가 부담할까

실제 계약에서는 세율 계산보다 누가 비용을 낼 것인지 때문에 의견이 엇갈리는 경우가 있습니다.

전세권 설정을 계약 조건으로 넣는다면 당사자 사이에서 설정비용 부담주체를 미리 정하고, 계약서나 특약에 남겨두는 편이 좋습니다.

• 전세권 설정에 집주인이 필요한 서류를 제공할 것인지
• 등록면허세와 등기비용을 누가 부담할 것인지
• 전세권 설정등기를 언제까지 마칠 것인지
• 보증금 반환과 전세권 말소를 어떤 순서로 처리할 것인지
• 계약 종료 후 말소비용은 누가 부담할 것인지

계약서에서는 여기까지 정하는 것이 좋습니다.

단순히 “전세권 설정에 동의한다”라고만 적기보다 설정 시기·서류 협조·비용 부담·보증금 반환 후 말소 절차까지 구체적으로 정해두면 계약 종료 단계의 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

 

확정일자만으로 보호받을 수 있는 경우도 있다

실제 주택에 입주하고 전입신고가 가능한 일반적인 주택 임차인이라면 전세권만 생각할 필요는 없습니다.

주택임대차보호법상 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다. 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다.

여기에 임대차계약증서의 확정일자를 갖추면 경매나 공매에서 법에서 정한 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

세 가지를 같은 제도로 보면 안 됩니다.

주택 인도 + 전입신고 → 대항력
주택 인도 + 전입신고 + 확정일자 → 우선변제권
전세권 설정 → 등기부에 기록되는 별도의 물권

전세권과 확정일자는 무엇이 다른가

민법상 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 사용·수익 하면서 그 부동산에 대해 후순위 권리자와 그 밖의 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리를 갖습니다.

구분	주택 인도·전입신고+확정일자	전세권 설정
법적 근거	주택임대차보호법	민법·부동산등기
등기부 표시	전세권 등기 없음	전세권이 등기됨
집주인 협조	전입신고·확정일자 자체에는 전세권 설정등기와 같은 협조가 필요하지 않음	일반적인 설정등기는 소유자의 협조 필요
주민등록	대항력의 핵심 요건	전세권 등기순위를 정하는 주민등록 요건은 아님
비용	상대적으로 적음	전세금에 따라 등록면허세 등 발생
우선변제 판단	대항요건과 확정일자 확보가 중요	전세권의 등기순위가 중요
보증금 반환 지체	강제집행을 위해 집행권원 확보 등의 절차가 필요할 수 있음	전세금 반환이 지체되면 일정 요건에서 전세권 목적물의 경매청구 가능

“전세권이 확정일자보다 무조건 강하다”거나 “확정일자를 받았으니 어떤 경우에도 전세권이 필요 없다”고 단순화하기는 어렵습니다.

실제 판단에서는 전입 가능 여부와 계약 형태, 선순위 권리, 보증금 규모를 함께 봐야 합니다.

내 계약은 전세권까지 설정해야 할까

실제 입주하고 전입신고가 가능한 경우라면 먼저 주택 인도·전입신고·확정일자를 정상적으로 갖출 수 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

전입신고를 할 수 없는 상황이라면 확정일자만 받아두는 것으로 일반적인 주택임대차보호법상 우선변제 요건이 완성되는 것은 아니므로 전세권을 포함한 다른 보증금 보호방법의 필요성을 따져볼 수 있습니다.

선순위 근저당권이 큰 주택은 전세권을 설정할지보다 주택가치와 선순위 권리 규모를 먼저 판단해야 합니다.

집주인이 전세권 설정을 약속한 계약이라면 설정 시점과 필요한 서류 제공 의무, 비용 부담까지 계약서에 남겨두는 편이 좋습니다.

법인 명의 임대차는 개인 임차와 조건이 다를 수 있습니다. 다만 법인이라고 해서 모두 주택임대차보호법의 보호에서 제외되는 것은 아닙니다.

예를 들어 「중소기업기본법」에 따른 일정 중소기업 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하고, 해당 직원이 주택을 인도받아 주민등록을 마친 경우에는 법이 정한 요건에 따라 대항력이 인정될 수 있습니다.

전세권 설정 필요성을 더 따져볼 상황

• 실제 거주하지만 전입신고가 어려운 경우
• 권리관계를 등기부에 명확하게 남겨야 하는 경우
• 임대인이 전세권 설정을 계약조건으로 약속한 경우
• 법인 명의 등 일반적인 개인 주택임대차와 다른 계약인 경우

전세권을 설정해도 선순위 근저당은 사라지지 않는다

전세권 필요성을 판단하면서 가장 주의해야 할 부분입니다.

예를 들어 매매가 5억 원인 주택에 이미 채권최고액 2억 원의 근저당권이 있고, 세입자가 보증금 3억 원을 지급하면서 그 이후 전세권을 설정한다고 가정해 보겠습니다.

전세권이 등기됐다는 이유만으로 기존 근저당권보다 순위가 앞으로 이동하는 것은 아닙니다.

전세권자는 후순위 권리자와 그 밖의 채권자에 대해 우선변제권을 갖지만, 이미 존재하는 선순위 권리까지 없어지는 것은 아닙니다.

전세권 설정 = 보증금 100% 안전이 아닙니다.

보증금 회수 가능성을 판단할 때는
주택가치 → 선순위 권리 → 근저당 채권최고액 → 내 보증금 → 내 권리의 순위
순서로 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

또 하나 주의할 점은 등기부에 표시된 근저당권 채권최고액이 집주인의 실제 남은 대출원금과 항상 같은 금액은 아니라는 것입니다.

따라서 채권최고액을 실제 대출잔액으로 단정해서는 안 되지만, 세입자의 보증금 위험을 판단할 때는 선순위 담보권의 규모와 주택가치를 보수적으로 함께 확인할 필요가 있습니다.

전세권 설정비가 70만 원인지 80만 원인지보다 경매 등 문제가 생겼을 때 선순위 권리 이후에도 내 보증금을 회수할 여력이 있는지가 더 중요한 숫자일 수 있습니다.

잔금 보내기 전 등기부를 다시 봐야 하는 이유

계약일에 등기부를 확인했다고 해서 잔금일까지 권리관계가 그대로 유지된다고 단정할 수는 없습니다.

계약 전
등기부상 소유자가 실제 계약 상대방과 일치하는지 확인하고 근저당권, 압류, 가압류, 기존 전세권 등 권리관계를 살펴봅니다.

잔금 지급 직전
계약 체결 이후 새로운 근저당이나 압류 등 권리변동이 발생하지 않았는지 등기부를 다시 확인합니다.

전세권 설정 단계
내 전세권이 실제로 어떤 순위로 접수되고 등기되는지 확인합니다.

특약에 전세권 설정 내용이 있다면 “잔금 후 설정한다”처럼 막연하게 두기보다 설정 시기와 임대인의 서류 협조 의무를 구체적으로 적는 편이 좋습니다.

 

전세권 설정에 필요한 서류

전세권 설정등기는 일반적으로 등기권리자인 전세권자와 등기의무자인 소유자가 공동으로 신청합니다. 한쪽이 상대방의 위임을 받아 신청하는 것도 가능합니다.

일반적인 신청에서 확인하게 되는 서류는 다음과 같습니다.

• 전세권설정계약서 등 등기원인을 증명하는 서면
• 등기필정보 또는 등기필정보통지서
• 주민등록표 등·초본 등 주소를 증명하는 서류
• 필요한 인감증명서 또는 본인서명 관련 서류
• 등록면허세 납부 관련 서류
• 등기신청수수료 납부 관련 서류
• 대리 신청을 하는 경우 위임장

건물 전체가 아니라 일부 공간에만 전세권을 설정하는 경우에는 전세권의 범위를 특정하기 위한 도면이 추가로 필요할 수 있습니다.

서류는 계약 형태에 따라 달라질 수 있습니다.

법인, 외국인, 부동산 일부에 대한 전세권 설정처럼 일반적인 개인 주택계약과 조건이 다르다면 실제 신청 전에 관할 등기소 또는 인터넷등기소에서 준비서류를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

계약이 끝나면 전세권도 자동으로 사라질까

계약기간이 끝났다는 이유만으로 등기부의 전세권 표시가 자동으로 삭제되는 것은 아닙니다.

보증금을 정상적으로 반환받았다면 전세권 말소등기까지 처리하게 됩니다.

현재 생활법령정보 안내 기준으로 전세권 말소등기는 등기대상 1건당 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원, 등기신청수수료 3,000원이 안내되어 있어 공적 비용만 계산하면 총 10,200원입니다.

법무사를 이용한다면 말소 대행보수 등은 별도로 발생할 수 있습니다.

설정할 때만 비용을 정하지 마세요.

보증금 반환 후 전세권 말소에 필요한 서류 협조와 말소비용 부담주체까지 계약 단계에서 정해두면 계약 종료 시 다시 협의해야 하는 일을 줄일 수 있습니다.

 

추가로 많이 묻는 질문

집주인이 거부하면 세입자가 혼자 전세권을 설정할 수 있나요?

처음 전세권을 설정하는 일반적인 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 기본입니다.

따라서 집주인의 아무런 협조 없이 세입자가 임의로 전세권 설정등기를 하는 구조는 아닙니다. 전세권 설정이 계약에서 중요한 조건이라면 계약금을 지급하기 전에 설정 동의와 서류 제공, 설정 시기를 계약서에 명확히 남기는 편이 좋습니다.

전세권이 있으면 확정일자는 받을 필요가 없나요?

전세권과 주택임대차보호법상 대항력·우선변제권은 서로 다른 법적 구조입니다.

실제 주택에 입주하고 전입신고가 가능한 임차인이라면 전세권 유무만 보지 말고 주택 인도·전입신고에 따른 대항력과 확정일자에 따른 우선변제권도 함께 검토하는 편이 좋습니다.

전세권이 있다는 이유만으로 자신이 확보할 수 있는 주택임대차보호법상 보호 절차를 무조건 생략하는 방식으로 접근할 필요는 없습니다.

전세권을 설정하면 보증금은 완전히 안전해지나요?

그렇게 단정하기 어렵습니다.

전세권보다 먼저 설정된 근저당권 등 선순위 권리가 있다면 해당 권리의 영향을 받습니다. 따라서 전세권 자체보다 선순위 권리와 주택가치, 내 전세권의 순위를 함께 판단하는 것이 핵심입니다.

계약 직전 확인할 순서

① 등기부에서 근저당권·압류·기존 전세권 등 선순위 권리를 확인합니다.
② 실제 입주와 전입신고가 가능한지 확인합니다.
③ 확정일자를 포함해 주택임대차보호법상 보호요건을 갖출 수 있는지 봅니다.
④ 전세권이 추가로 필요하다면 설정 시기와 등기순위를 확인합니다.
⑤ 등록면허세·지방교육세·등기신청수수료와 법무사 이용 여부를 계산합니다.
⑥ 설정비와 계약 종료 후 말소비용을 누가 부담할지 계약서에 남깁니다.

전세권 설정 여부를 결정할 때 가장 먼저 볼 숫자는 등기비용만이 아닙니다.

선순위 채권과 내 보증금을 고려했을 때 주택가치 안에서 보증금을 회수할 여지가 있는지를 먼저 살펴보고, 실제 입주와 전입신고가 가능한지 확인한 뒤 확정일자와 전세권의 실익을 비교하는 순서가 현실적입니다.

전세권이 필요하다고 판단했다면 설정비용만 계산하지 말고 등기순위·설정 시점·집주인의 서류 협조·비용 부담·계약 종료 후 말소까지 하나의 과정으로 보는 것이 좋습니다.

 

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공식 확인자료

국가법령정보센터
주택임대차보호법 제3조·제3조의2 — 주택 인도·주민등록에 따른 대항력과 확정일자에 따른 우선변제권 확인
민법 제303조·제318조 — 전세권의 내용과 전세금 반환 지체 시 경매청구 관련 규정
지방세법 제28조·제151조 — 전세권 등록면허세와 지방교육세

법제처 찾기 쉬운 생활법령정보
전세권 설정등기 제출서류·신청비용 안내
전세권 말소등기 제출서류·비용 안내

대한민국 법원 인터넷등기소
전세권 설정등기 신청양식·등기신청수수료 확인

※ 이 글은 일반적인 주택 전세계약과 전세권 설정등기를 이해하기 위한 정보입니다. 실제 권리순위, 부동산 종류, 계약 형태, 법인 여부, 등기 상태에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 선순위 권리가 복잡하거나 보증금 규모가 큰 계약은 계약서와 최신 등기부를 기준으로 개별적인 확인이 필요합니다.