매매계약 잔금 전 하자 발견｜수리 요구·잔금 보류 가능한 경우

잔금 날짜가 얼마 남지 않았는데 천장에서 누수 흔적이 발견되거나 보일러·수도·배수에 문제가 있다면 잔금부터 무조건 멈추기보다 하자를 증거로 남기고 처리방법을 확정하는 것이 먼저입니다.

잔금 전 발견한 하자는 매도인과 수리 또는 비용 부담을 협의할 수 있습니다. 그러나 하자가 있다는 이유만으로 잔금 전액을 일방적으로 지급하지 않아도 된다고 단정하기는 어렵습니다.

 

 

잔금이 임박했다면 먼저 이 순서대로 움직이세요.

하자 촬영 → 계약서·특약 확인 → 매도인·중개사 통보 → 원인·수리비 확인 → 잔금 처리방안 서면 합의

특히 벽지의 작은 찍힘과 반복 누수·배관 이상은 같은 수준으로 보기 어렵습니다. 하자의 정도에 따라 수리 협의로 끝날 수도 있고 잔금 지급이나 계약 유지 여부까지 검토해야 할 수도 있습니다.

목차

• 하자를 발견했다면 가장 먼저 할 일
• 하자 정도별로 대응이 달라지는 이유
• 매도인에게 수리를 요구할 수 있을까
• 잔금 전액 보류·일부 유보·정산 차이
• 잔금 일부 유보 가상사례
• 수리 합의서에는 무엇을 적을까
• 현 상태 매매 특약이 있다면
• 공인중개사는 어디까지 확인해야 할까
• 잔금 당일 다시 확인할 항목
• 매도인이 잔금부터 보내라고 할 때
• 하자 발견 날짜를 남겨야 하는 이유
• 추가로 많이 생기는 질문
• 피해야 할 행동

잔금 전 하자를 발견했다면 사진부터 남기세요

누수나 시설 고장이 보이면 매도인에게 전화부터 하고 싶어질 수 있습니다. 하지만 그보다 먼저 해야 할 일은 현재 상태를 객관적으로 기록하는 것입니다.

• 방 전체 위치를 알 수 있는 사진
• 하자 부위를 가까이 촬영한 사진
• 누수·배수·보일러 등의 상태를 보여주는 영상
• 하자를 발견한 날짜와 시간
• 수리업체의 점검 내용 또는 견적서
• 매도인에게 보낸 문자·메신저
• 공인중개사에게 알린 기록
• 매매계약서와 중개대상물 확인·설명서

천장 누수라면 얼룩만 확대해서 찍기보다 어느 방의 어느 위치에서 발생한 문제인지 알 수 있도록 전체 사진과 확대 사진을 함께 촬영하는 편이 좋습니다.

그다음 매도인과 공인중개사에게 기록이 남는 방법으로 하자 사실을 알립니다.

통보 문구 예시

잔금 전 주택 상태를 확인하는 과정에서 안방 창가 천장에 누수 흔적을 발견했습니다. 현재 상태를 사진과 영상으로 남겨두었으며, 원인 확인과 수리 또는 비용 처리 방법을 잔금 전에 협의하고 싶습니다.

전화로 먼저 이야기했다면 통화 뒤에도 문자나 메시지로 내용을 남겨두는 것이 좋습니다. 이후 분쟁이 발생하면 언제 하자를 발견했고 언제 상대방에게 통보했는지가 쟁점이 될 수 있기 때문입니다.

 

벽지 찍힘과 반복 누수는 같은 방식으로 대응하지 않습니다

하자 상황	먼저 확인할 것	잔금 전 대응 방향
벽지 오염·작은 찍힘	사진 기록	보수·비용 협의
타일·문·창호 일부 파손	수리 가능 여부·비용	부담 주체와 수리기한 협의
보일러·수도·배수 불량	작동 상태·고장 원인	점검 후 수리·비용 정산 협의
누수·곰팡이	누수 원인·피해 범위	수리 범위·공사기간까지 확인
반복 누수·배관 이상	원인조사·과거 수리이력	서면합의 후 잔금 처리 검토
정상 거주가 어려운 중대한 문제	전문점검·계약 검토	잔금·계약 유지 여부 법률검토

하자가 클수록 “고쳐주세요”라는 요청만으로는 부족합니다. 발생 원인, 수리 범위, 수리비, 예상 공사기간, 비용 부담 주체를 구체적으로 확인해야 합니다.

매도인에게 무조건 고쳐달라고 할 수 있을까

주택에 하자가 있다는 이유만으로 모든 경우에 매도인이 반드시 직접 수리해야 한다고 단정할 수는 없습니다.

민법 제580조는 매매 목적물에 하자가 있는 경우 매도인의 담보책임을 규정하고 있습니다. 다만 매수인이 계약 당시 하자를 알고 있었거나 과실로 알지 못한 경우에는 적용이 제한될 수 있습니다.

따라서 다음 사항을 함께 살펴야 합니다.

• 계약 당시 이미 존재한 하자인지
• 매수인이 계약 전에 알고 있었는지
• 통상적인 확인으로 발견하기 쉬운 하자였는지
• 매도인이 문제를 알고 있었는지
• 매도인이 매수인에게 이를 설명했는지
• 계약서에 어떤 특약이 있는지
• 주택의 정상적인 사용에 어느 정도 영향을 주는지

실제 거래에서는 매도인이 직접 수리하거나, 수리비를 부담하거나, 잔금 일부를 당사자 합의로 유보하는 방식 등으로 해결을 시도할 수 있습니다.

중요한 것은 ‘수리해 준다’는 약속보다 수리 범위와 기한, 비용 부담을 명확하게 만드는 것입니다.

 

국가법령정보센터에서 민법 확인하기 →

잔금 전액 보류와 일부 유보는 구분해서 봐야 합니다

“하자를 고쳐줄 때까지 잔금을 전부 안 보내도 될까?”

민법 제583조는 하자담보책임과 관련해 동시이행에 관한 제536조를 준용하도록 규정하고 있습니다.

그렇다고 해서 하자가 하나 발견되면 매수인이 잔금 전액을 자동으로 보류할 수 있다는 의미는 아닙니다.

하자의 정도, 매도인이 부담할 의무, 계약 내용, 보류하려는 금액과 전체 잔금의 규모 등이 함께 문제가 될 수 있습니다.

처리 방식	의미	주의점
잔금 전액 보류	잔금 전체를 지급하지 않음	계약 불이행 분쟁 가능성을 특히 주의
잔금 일부 유보	합의한 일정 금액을 남겨둠	유보 금액·지급 조건을 서면으로 명확히
수리비 정산	견적 등을 기준으로 비용 처리	당사자 합의 없이 임의 감액하지 않는 것이 안전
수리 후 지급	수리를 완료한 뒤 잔금 처리	잔금일 변경 등 계약 내용까지 합의 필요

특히 조심할 부분

하자 수리비와 비교해 지나치게 큰 잔금 전체를 일방적으로 보류하면 하자 문제와 별도로 계약이행 여부가 다툼이 될 수 있습니다.

잔금 일부 유보는 이런 방식으로 협의할 수 있습니다

가상의 상황을 하나 들어보겠습니다.

예시 상황

잔금 이틀 전에 안방 천장 누수가 발견됐고, 점검업체에서 원인 확인과 내부 복구에 약 150만 원이 필요하다는 예상 견적을 제시한 상황을 가정해 보겠습니다.

이 경우 매수인이 임의로 150만 원 또는 더 큰 금액을 잔금에서 빼고 보내는 것이 아니라, 매도인과 협의해 수리 완료 전까지 일정액을 유보할지, 매도인이 직접 공사를 완료할지, 비용을 정산할지를 결정하는 방식이 가능합니다.

예를 들어 당사자가 합의했다면 “누수 수리가 완료되고 정상 상태를 확인한 뒤 유보금을 지급한다”는 조건을 별도 문서에 넣을 수 있습니다.

위 150만 원은 법적인 기준 금액이 아니라 이해를 돕기 위한 가상 예시입니다. 실제 유보 여부와 금액은 하자 상태, 수리비, 계약 내용과 당사자 합의에 따라 달라질 수 있습니다.

수리 합의서에는 ‘무엇을 언제까지’가 보여야 합니다

잔금일까지 수리를 끝내기 어려운 경우 “나중에 고쳐주겠다”는 말만 남기지 않는 편이 좋습니다.

합의 내용에는 다음 항목을 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

• 하자가 있는 정확한 위치
• 현재 나타나는 증상
• 수리 책임자
• 수리 범위
• 수리 완료기한
• 유보 금액이 있다면 그 금액
• 유보금을 지급하는 조건
• 기한 내 수리가 되지 않을 때 처리방법

범위가 모호한 문장

누수 부분은 매도인이 수리한다.

조금 더 구체적인 문장

안방 창가 천장 누수 원인 부분을 매도인이 ○월 ○일까지 수리하고, 당사자가 약정한 수리 완료 상태를 확인한 뒤 유보한 잔금 ○원을 지급한다.

실제 합의서 문구는 하자의 종류와 계약 내용에 맞게 조정해야 합니다.

‘현 상태 매매’ 특약이 있어도 이것까지 확인하세요

부동산 매매계약서에는 “현 시설 상태에서 매매한다”는 취지의 특약이 들어가는 경우가 있습니다.

그러나 이 문구 하나만으로 매도인의 모든 하자 책임이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

민법 제584조는 담보책임을 면제하는 특약을 하더라도 매도인이 알고 고지하지 않은 사실 등에 대해서는 책임을 면하지 못하도록 규정하고 있습니다.

현 상태 매매 문구를 발견했다면

매도인이 알고 있었는지 → 매수인에게 설명했는지 → 계약 당시 확인할 수 있었는지 → 계약서와 확인·설명서에는 어떻게 기록되어 있는지를 차례로 봅니다.

반복적으로 발생했던 누수를 매도인이 알고 있으면서도 알리지 않은 상황과, 매수인이 현장에서 쉽게 볼 수 있었던 작은 벽지 손상을 동일하게 판단하기는 어렵습니다.

 

공인중개사의 책임은 매도인 책임과 별개입니다

하자를 발견하면 “중개사는 왜 이 문제를 알려주지 않았나”라는 의문도 생깁니다.

공인중개사법 제25조에 따르면 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지·권리관계 등을 확인해 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명해야 합니다.

공인중개사법 시행령 제21조에는 확인·설명 사항으로 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기·배수 등 시설물 상태가 규정되어 있습니다.

따라서 하자가 발견됐다면 매매계약서뿐 아니라 중개대상물 확인·설명서에 해당 시설의 상태가 어떻게 기재되어 있는지도 확인해 보는 것이 좋습니다.

다만 책임은 구분해야 합니다.

매도인의 하자담보책임과 공인중개사의 확인·설명의무 위반 여부는 별개의 문제입니다. 주택에 하자가 존재했다는 사실만으로 공인중개사의 책임까지 바로 인정된다고 단정할 수는 없습니다.

공인중개사법 제25조 확인하기 →

공인중개사법 시행령 제21조 확인하기 →

잔금 송금 전에는 빈집 상태를 한 번 더 보세요

계약 당시에는 가구와 짐에 가려져 보이지 않았던 문제가 이사 후 드러나는 경우가 있습니다.

장롱이 빠진 자리에서 곰팡이가 발견되거나 수도와 배수를 실제로 사용해 보고 고장이 드러날 수도 있습니다.

잔금 송금 전 현장 체크

☐ 천장·벽에 새로운 누수 흔적이 없는지

☐ 가구가 빠진 자리에 곰팡이나 결로 흔적이 없는지

☐ 수도와 온수가 정상적으로 나오는지

☐ 변기·싱크대·세면대 배수가 정상인지

☐ 보일러와 난방이 정상 작동하는지

☐ 창문과 방문 개폐가 정상인지

☐ 계약에 포함된 옵션·시설물이 남아 있는지

☐ 계약 후 새롭게 발생한 파손이 없는지

☐ 이전에 약속했던 수리가 완료됐는지

잔금일에는 주택 상태뿐 아니라 소유권 이전과 잔금 관련 서류도 함께 확인해야 합니다.

잔금 송금 전에 필요한 서류까지 함께 확인하려면 → 아파트 잔금일 준비서류 체크리스트

매도인이 “일단 잔금부터 보내라”고 한다면

잔금일이 코앞인데 매도인이 “잔금을 보내면 나중에 수리해주겠다”고 말하는 상황이 가장 애매합니다.

아무 기록 없이 잔금을 전부 지급하는 것과, 매수인이 독단적으로 잔금 전체를 지급하지 않는 것 모두 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

우선 하자를 특정하고 가능하다면 수리업체의 점검과 견적을 받아 협의 기준을 만듭니다.

그다음 아래와 같은 방식을 검토할 수 있습니다.

• 수리를 완료한 뒤 잔금 지급
• 합의한 금액만 일부 유보
• 수리비를 당사자 합의로 정산
• 별도 수리합의서를 작성하고 예정대로 잔금 지급

매도인이 어떤 방법에도 동의하지 않는다면 잔금 전액을 임의로 보류하거나 수리비를 일방적으로 공제하기 전에 계약서, 특약, 확인·설명서, 하자 사진과 견적을 준비해 법률상담을 받는 편이 안전합니다.

계약 해제를 검토할 정도의 하자라면 해당 문제가 단순한 보수 수준인지, 계약 목적 자체에 영향을 미칠 정도인지까지 구체적으로 검토해야 합니다.

하자를 발견한 날짜와 통보일을 함께 남기세요

민법 제582조는 제580조와 제581조에 따른 권리를 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사하도록 규정하고 있습니다.

따라서 잔금 전 하자를 발견했다면 다음 자료를 한 곳에 모아두는 편이 좋습니다.

• 사진·영상 원본
• 하자를 발견한 날짜
• 매도인에게 통보한 날짜
• 공인중개사와 주고받은 내용
• 수리업체 견적·점검자료
• 매매계약서와 특약
• 중개대상물 확인·설명서

‘6개월 안이면 무조건 보상된다’는 의미는 아닙니다.

실제 책임 여부는 하자의 성격, 계약 당시 존재 여부, 매수인의 인지 여부, 특약 내용 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

추가로 많이 생기는 질문

잔금을 이미 모두 지급한 뒤 하자를 발견하면 끝인가요?

잔금을 지급했다는 이유만으로 하자 관련 문제가 모두 끝난다고 단정할 수는 없습니다.

다만 계약 당시 하자가 존재했는지, 매수인이 이미 알고 있었는지, 계약서에 어떤 특약이 있는지, 언제 하자를 알게 됐는지 등을 함께 살펴야 합니다.

하자를 발견했다면 잔금 지급 이후라도 사진·점검자료를 확보하고 매도인에게 신속하게 통보하는 것이 좋습니다.

매도인이 “나도 누수 사실을 몰랐다”고 하면 책임이 없나요?

매도인이 몰랐다고 주장한다는 이유만으로 곧바로 책임이 없다고 단정할 수 없습니다.

반대로 매도인이 알고 있었다는 사실만으로 모든 손해가 자동으로 인정되는 것도 아닙니다. 하자의 존재 시점, 계약 당시 상태, 고지 여부, 매수인의 인지 가능성 등을 종합적으로 살펴야 합니다.

확인·설명서에는 정상이라고 되어 있는데 실제로 고장이라면?

중개대상물 확인·설명서의 기재 내용과 실제 주택 상태를 비교해 볼 필요가 있습니다.

다만 시설물이 고장 났다는 사실만으로 공인중개사의 책임이 바로 확정되는 것은 아닙니다. 중개 당시 해당 상태를 확인할 수 있었는지, 어떠한 설명이 있었는지, 매도인이 제공한 자료가 무엇이었는지 등을 함께 검토해야 합니다.

잔금 전 하자를 발견했을 때 피해야 할 세 가지

“하자가 있으니 계약을 바로 취소하겠다.”

“고칠 때까지 잔금은 전혀 지급하지 않겠다.”

“일단 전액 보내고 나중에 해결하면 되겠지.”

세 가지 모두 구체적인 계약 내용과 하자의 정도에 따라 문제가 될 수 있습니다.

잔금 전 하자가 발견됐다면 증거 확보 → 계약서·특약·확인설명서 확인 → 매도인 통보 → 원인·수리비·기간 확인 → 잔금 처리방안 서면 합의 순서로 움직이는 것이 현실적입니다.

특히 잔금 전액 보류나 계약 해제를 검토할 만큼 하자가 크다면 하자만 볼 것이 아니라 매수인의 잔금지급 의무와 계약 전체 내용을 함께 검토해야 합니다.

 

잔금일이 얼마 남지 않았다면 이것부터 기억하세요.

누가 잘못했는지를 먼저 따지기보다 하자 상태, 발견 날짜, 상대방에게 통보한 내용, 수리비와 합의 내용을 기록으로 남기는 것이 우선입니다. 이후 분쟁이 생겼을 때 말보다 기록이 상황을 훨씬 정확하게 설명합니다.

공식 기준은 여기에서 직접 확인할 수 있습니다

부동산 하자와 잔금 문제는 실제 계약 내용과 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 아래 공식 사이트에서 현행 법령을 직접 확인할 수 있습니다.

• 국가법령정보센터 - 민법
  매도인의 하자담보책임과 권리행사기간, 동시이행, 담보책임 면제특약 관련 조항을 확인할 수 있습니다.
• 국가법령정보센터 - 공인중개사법 제25조
  중개대상물의 상태·입지·권리관계 등에 대한 확인·설명의무를 확인할 수 있습니다.
• 국가법령정보센터 - 공인중개사법 시행령 제21조
  수도·전기·가스·열공급·승강기·배수 등 시설물 상태에 관한 확인·설명 사항을 확인할 수 있습니다.
• 대한법률구조공단
  잔금 전액 보류, 손해배상 또는 계약 해제처럼 실제 계약분쟁 가능성이 있는 경우 구체적인 법률상담을 확인할 수 있습니다.

※ 이 글은 2026년 10월 2일 현재 시행 중인 민법과 공인중개사법 관련 규정을 기준으로 작성했습니다. 개별 주택매매계약에서 하자담보책임, 손해배상, 잔금 지급 거절 또는 계약 해제가 가능한지는 계약서 특약, 하자의 종류와 정도, 발생 시점, 당사자의 인지 여부 등 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

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