월세 보증금 반환 지연｜집주인이 안 줄 때 이사 전·후 대응 순서

월세 계약은 끝났는데 보증금이 입금되지 않았다면, 가장 먼저 판단해야 할 것은 “얼마나 더 기다릴까”가 아니라 “아직 이사 전인가, 이미 이사했는가”입니다.

아직 기존 집에 거주하고 있다면 전입신고와 점유 상태를 함부로 바꾸지 않는 것이 중요합니다. 새집 입주일이 잡혀 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령이 필요한 상황인지 먼저 확인해야 합니다.

 

 

집주인의 말만 믿고 먼저 전출하는 것은 주의하세요.
“다음 세입자가 들어오면 주겠다”, “대출이 나오면 바로 주겠다”는 말을 들었더라도 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 집을 비우면 권리관계가 달라질 수 있습니다.

※ 아래 내용은 2026년 9월 22일 기준 주택임대차보호법과 관련 공식 자료를 바탕으로 정리했습니다. 실제 적용은 계약 종료 방식, 전입·점유 상태, 선순위 권리, 임차권등기 시점 등에 따라 달라질 수 있습니다.

목차 바로가기

• 내 상황별 첫 대응
• 계약 종료 여부 확인
• 반환 요구 기록과 서류
• 보증금 못 받고 이사해야 할 때
• 이미 이사한 경우
• 다음 세입자가 들어와야 준다는 경우
• 보증금 미반환 중 월세 문제
• 분쟁조정·지급명령·소송
• 집주인 재산상태가 불안할 때
• 반환보증 가입자
• 보증금을 일부만 받은 경우
• 실제 행동 순서
• 자주 생기는 추가 상황
• 공식 확인처

지금 내 상황부터 나누면 다음 행동이 보입니다

월세 보증금 반환이 늦어졌다고 모든 임차인이 같은 절차를 밟는 것은 아닙니다. 현재 상황에 따라 첫 행동이 달라집니다.

현재 상황	먼저 할 일	피해야 할 실수
계약 만료 전인데 집주인이 돈이 없다고 함	계약 종료일과 갱신거절 통보 기록 확인	구두 약속만 믿고 종료 통보를 놓치는 것
계약은 끝났는데 보증금이 안 들어옴	반환 요구 기록과 증거 확보	전화로만 독촉하는 것
보증금을 못 받고 이사해야 함	임차권등기명령 검토	등기 완료 전 먼저 전출하는 것
임차권등기명령을 신청만 함	등기사항증명서에서 실제 등기 확인	신청 접수를 등기 완료로 착각하는 것
이미 이사·전출함	점유·전입·임차권등기 시점 확인	뒤늦은 등기로 기존 대항력이 모두 회복된다고 보는 것
집주인이 계속 지급일을 미룸	분쟁조정·지급명령·소송 검토	기한 없이 계속 기다리는 것
근저당·압류 등 위험 신호가 보임	등기사항증명서 재확인 및 보전처분 상담	단순한 지급 지연으로만 보는 것
반환보증에 가입함	가입기관의 보증사고·이행청구 요건 확인	보증기관 절차 확인 없이 소송부터 시작하는 것

가장 위험한 실수는 대응 순서를 바꾸는 것입니다. 특히 이사가 급하더라도 현재 확보한 대항력과 우선변제권을 어떻게 유지할지 먼저 살펴야 합니다.

계약서 만료일만 보고 끝났다고 판단하면 안 됩니다

보증금 반환을 요구하기 전에 먼저 임대차가 실제로 종료됐는지 확인해야 합니다.

• 임대차계약서에 적힌 만료일
• 집주인에게 갱신하지 않겠다고 통보한 날짜
• 문자·카카오톡·내용증명 등 통보 기록
• 묵시적으로 계약이 갱신된 상태인지
• 중도해지라면 임대인과 해지 합의가 있었는지

묵시적 갱신 상태라면
주택임대차보호법상 묵시적으로 갱신된 임대차는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

따라서 “계약서상 날짜가 지났으니 바로 보증금을 받을 수 있다”고 단정하기보다 갱신 여부와 해지 통지가 언제 도달했는지까지 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

집주인에게 전화하기 전에 자료부터 모아두세요

집주인이 “이번 주 안에 주겠다”, “은행 대출만 나오면 준다”고 말하더라도 통화만 반복하지 말고 반환 요구 사실과 날짜를 남겨두는 편이 좋습니다.

먼저 확보할 자료

• 임대차계약서
• 보증금을 송금한 계좌이체 내역
• 확정일자 관련 자료
• 주민등록등본 또는 초본
• 계약 종료·갱신거절을 통보한 문자나 카카오톡
• 집주인이 반환일을 약속하거나 미룬 대화
• 보증금 일부를 받았다면 해당 입금내역
• 현재 시점의 등기사항증명서

집주인에게는 계약 종료일, 반환받을 보증금 액수, 반환을 요구하는 날짜, 입금계좌를 구체적으로 전달하는 것이 좋습니다.

협의가 계속 미뤄지면 내용증명을 활용할 수도 있습니다. 다만 내용증명을 보냈다고 보증금이 자동으로 회수되는 것은 아닙니다. 내용증명은 언제 어떤 내용으로 반환을 요구했는지를 남기는 수단입니다.

내용증명과 지급명령은 역할이 다릅니다.
내용증명은 반환 요구 사실과 시점을 남기는 수단이고, 지급명령이나 판결은 일정한 요건 아래 강제집행으로 연결할 수 있는 집행권원을 확보하는 절차입니다.

보증금을 못 받고 이사해야 한다면 임차권등기를 먼저 봅니다

보증금 반환 지연 상황에서 가장 주의해야 할 부분입니다.

임대차가 종료됐는데도 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못했다면 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기를 마치면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있도록 하는 것이 이 제도의 핵심입니다.

임차권등기명령 신청 ≠ 임차권등기 완료

신청서를 법원에 접수했다는 이유만으로 바로 전출해도 된다고 판단해서는 안 됩니다.

보증금을 받지 못한 상태에서 새집으로 이동해야 한다면 다음 순서로 살펴보는 것이 안전합니다.

1. 임대차 종료 여부 확인
2. 임차권등기명령 신청
3. 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제 기입됐는지 확인
4. 그 이후 이사·전출 여부 검토

대법원은 2025년 4월 15일 선고한 2024다326398 판결에서 기존 대항력을 취득한 임차인이 주택 점유를 먼저 상실한 뒤 임차권등기를 마친 경우, 이미 소멸한 기존 대항력이 과거 시점으로 소급해 회복되지는 않는다고 판단했습니다.

따라서 “법원에 신청했으니 괜찮겠지”라고 생각해 등기 완료 전 먼저 집을 비우는 행동은 특히 주의해야 합니다.

이미 이사해버렸다면 날짜부터 다시 정리해야 합니다

집주인이 며칠 뒤 보증금을 준다고 해 먼저 짐을 빼고 새집으로 전입했는데 돈을 받지 못하는 경우도 있습니다.

이때는 “지금이라도 임차권등기를 하면 기존 권리가 그대로 돌아온다”고 단정하면 안 됩니다.

주택임대차의 대항력은 주택의 인도와 주민등록 등 법에서 정한 요건과 연결되며, 대항력을 유지하기 위해서도 해당 요건이 문제 될 수 있기 때문입니다.

이미 이사했다면 다음 날짜를 확인하세요.

• 실제로 짐을 뺀 날짜
• 열쇠를 넘긴 날짜
• 기존 주소에서 전출한 날짜
• 새 주소로 전입신고한 날짜
• 임차권등기명령을 신청한 날짜
• 임차권등기가 실제 완료된 날짜
• 그 사이 근저당·압류 등 새로운 권리가 설정됐는지

이미 전출한 상태에서는 선순위 권리와 임차권등기 시점에 따라 보증금 회수 과정에 중요한 차이가 생길 수 있습니다. 보증금 규모가 크거나 경매 가능성이 있다면 계약서와 등기사항증명서를 준비해 개별 법률상담을 받는 편이 안전합니다.

짐 몇 개만 남겨두면 무조건 점유가 인정되고 대항력이 유지된다고 단정하는 것도 피해야 합니다. 실제 점유 여부는 구체적인 사정을 종합해 판단될 수 있습니다.

“다음 세입자가 들어와야 줄 수 있다”고 하면?

월세 계약이 끝난 뒤 자주 나오는 말입니다.

집주인이 새 임차인의 보증금을 받아 기존 임차인에게 반환할 계획일 수는 있습니다. 하지만 새 세입자가 구해지는 문제와 이미 종료된 임대차의 보증금 반환 문제를 같은 것으로 볼 수는 없습니다.

핵심 판단
임대차가 적법하게 종료되고 보증금 반환 시기가 도래했다면 새 임차인이 아직 구해지지 않았다는 사정만으로 기존 임차인의 보증금 반환 문제가 없어지는 것은 아닙니다.

임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 반환의무는 원칙적으로 서로 맞물리는 관계이므로, 집주인의 자금 사정만 듣고 무기한 기다리기보다 구체적인 반환 날짜를 서면으로 남기는 것이 좋습니다.

보증금을 못 받았다고 월세를 바로 끊어도 될까요?

주택임대차보호법은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.

다만 계약 종료 후 기존 주택을 계속 점유하면서 실제 사용·수익 하고 있는지, 주택을 이미 인도했는지, 미납 차임이 있는지 등에 따라 차임이나 사용이익 정산 문제가 달라질 수 있습니다.

집주인이 보증금을 돌려주지 않는다는 이유만으로 월세를 임의로 중단해도 항상 문제가 없다고 단정해서는 안 됩니다.

집주인이 연체월세, 관리비, 원상복구비 등을 이유로 보증금 일부를 공제하려 한다면 공제 항목과 금액을 서면으로 받아 실제 정산 내역을 확인하는 것이 좋습니다.

지급 날짜만 계속 바뀐다면 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다

집주인이 연락은 받으면서 보증금 지급일만 반복해서 미룬다면 협의만 계속할 필요는 없습니다.

합의 가능성이 남아 있다면 분쟁조정

주택임대차분쟁조정위원회에서는 보증금 반환 등 주택임대차와 관련된 분쟁을 조정할 수 있습니다.

집주인이 반환 자체를 완전히 부인하는 것은 아니지만 지급 시기나 공제금액 등을 두고 갈등이 있는 경우 검토할 수 있습니다.

반환금액이 명확하다면 지급명령

지급명령은 금전 지급을 청구할 때 이용할 수 있는 법원 절차입니다.

채무자인 집주인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 적법하게 이의를 신청하면 지급명령은 해당 범위에서 효력을 잃고 소송절차로 이어질 수 있습니다. 반대로 적법한 이의가 없으면 지급명령이 확정돼 강제집행의 기초가 될 수 있습니다.

지급명령을 검토하기 쉬운 상황

• 계약 종료 사실이 비교적 명확함
• 반환받아야 할 보증금 액수가 명확함
• 집주인이 보증금 채무 자체는 크게 다투지 않음
• 집주인에게 송달할 주소를 알고 있음

반대로 계약 종료 여부, 원상복구비, 미납 차임, 반환금액 자체를 집주인이 적극적으로 다툰다면 지급명령에 이의가 제기되어 민사소송으로 이어질 가능성도 고려해야 합니다.

분쟁이 크다면 보증금반환청구소송

집주인이 반환의무 자체를 부인하거나 큰 금액의 공제를 주장한다면 임차보증금반환청구소송을 검토할 수 있습니다.

판결을 받았다고 돈이 자동 입금되는 것은 아닙니다.
집주인이 확정된 지급명령이나 판결 이후에도 자발적으로 지급하지 않는다면 해당 집행권원을 토대로 재산에 대한 강제집행 절차가 추가로 필요할 수 있습니다.

집주인의 재산상태가 이상하다면 단순 지연으로만 보면 안 됩니다

보증금 지급이 며칠 늦는 경우와 집주인의 재정상태 자체가 불안해지는 상황은 구분해야 합니다.

다음과 같은 징후가 있다면 등기사항증명서를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

• 새로운 근저당권이 설정됨
• 압류·가압류·강제경매 관련 등기가 보임
• 집주인이 갑자기 연락을 피함
• 다른 임차인도 보증금을 받지 못한 정황이 있음
• 주택 매각이나 경매 이야기가 나옴
• 보증금 지급 약속을 여러 차례 번복함

집주인이 재산을 처분할 가능성이 우려된다면 보증금반환청구와 별도로 가압류 등 보전처분이 필요한지 법률전문가에게 상담할 수 있습니다.

가압류에는 별도의 요건과 담보제공 문제가 있으므로 보증금 지급이 며칠 늦었다는 이유만으로 모든 임차인이 신청해야 하는 절차는 아닙니다.

 

반환보증에 가입했다면 보증기관 절차도 확인하세요

전세보증금반환보증 등 임대차보증금 반환 관련 보증상품에 가입했다면 무조건 소송부터 시작하기보다 가입기관의 보증사고와 이행청구 요건을 먼저 확인할 필요가 있습니다.

HUG의 전세보증금반환보증은 보증부 월세계약도 일정 기준을 충족하면 대상이 될 수 있으며, 보증이행 단계에서는 계약 종료 통지와 임차권등기 완료 여부 등 여러 요건을 확인합니다.

다만 가입기관, 상품, 계약기간, 보증서 내용에 따라 실제 이행청구 요건이 달라질 수 있으므로 본인의 보증서와 적용 약관을 기준으로 판단해야 합니다.

보증금을 일부만 받았다면 남은 금액을 정확히 남겨두세요

예를 들어 보증금 2,000만원 가운데 집주인이 1,000만 원만 먼저 반환했다고 해서 문제가 모두 끝나는 것은 아닙니다.

문자나 합의서 등에 다음 내용을 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.

• 원래 임대차보증금
• 이미 반환받은 금액
• 아직 반환받지 못한 금액
• 남은 금액의 지급 예정일

집주인이 일부 보증금을 지급하면서 열쇠 인도나 임차권등기 말소 등을 함께 요구한다면 남은 보증금 반환조건까지 확인한 뒤 처리하는 편이 안전합니다.

월세 보증금 반환 지연, 실제 행동 순서

현재 상태에 맞춰 여기서부터 시작하세요

① 아직 기존 집에 거주하고 있다면
계약 종료 여부를 먼저 확인하고 보증금을 받기 전 전입·점유 상태를 함부로 변경하지 않습니다.

② 계약은 끝났는데 보증금이 들어오지 않았다면
임대차계약서, 송금내역, 계약 종료 통보 기록, 집주인의 반환 약속을 확보하고 반환일과 금액을 명확하게 요구합니다.

③ 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면
임차권등기명령을 검토하고 등기사항증명서에서 실제 임차권등기 완료 여부를 확인한 뒤 전출 여부를 판단합니다.

④ 이미 먼저 이사했다면
점유 종료일, 전출일, 새 주소 전입일, 임차권등기 신청·완료일과 그 사이의 등기부 변동을 다시 확인합니다.

⑤ 집주인이 계속 지급을 미룬다면
분쟁조정, 지급명령 또는 보증금반환청구소송을 상황에 맞춰 검토합니다.

⑥ 근저당·압류·경매 등 위험 신호가 있다면
단순한 지급 지연과 다르게 보고 재산관계와 가압류 등 보전처분 필요성을 상담합니다.

가장 중요한 한 가지
월세 보증금 반환이 늦어졌을 때는 집주인이 언제 돈을 준다고 했는지만큼 그 사이 임차인의 대항력과 우선변제권 등 기존 권리를 제대로 유지했는지가 중요할 수 있습니다.

추가로 자주 생기는 상황

집주인이 새 세입자가 들어올 때까지 기다리라고 합니다. 반드시 기다려야 하나요?

임대차가 적법하게 종료되고 보증금 반환 시기가 도래했다면 새 임차인이 아직 구해지지 않았다는 이유만으로 반환 문제가 없어지는 것은 아닙니다. 구체적인 지급 예정일을 남기고 필요하면 다음 절차를 준비할 수 있습니다.

임차권등기명령만 신청하고 새집으로 전입해도 되나요?

신청과 등기 완료는 다릅니다. 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제로 완료됐는지 확인하는 것이 중요합니다.

이미 이사한 뒤 임차권등기를 하면 괜찮나요?

점유를 먼저 상실한 뒤 임차권등기를 마친 경우 기존 대항력이 과거 시점까지 소급해 회복된다고 볼 수 없습니다. 전출·점유 종료·임차권등기 시점을 구체적으로 확인해야 합니다.

내용증명을 보내면 바로 보증금을 받을 수 있나요?

아닙니다. 내용증명 자체로 보증금을 강제로 회수할 수 있는 것은 아닙니다. 반환 요구 사실과 시점을 남기는 데 활용하고, 해결되지 않으면 지급명령이나 소송 등 다음 절차를 검토할 수 있습니다.

지급명령과 소송 중 어느 쪽이 맞나요?

계약 종료와 반환금액이 명확하고 집주인이 채무 자체를 크게 다투지 않는 경우 지급명령을 검토할 수 있습니다. 반면 계약 종료 여부, 반환액, 원상복구비 등을 적극적으로 다툰다면 지급명령에 이의가 제기되어 소송으로 이어질 가능성까지 고려하는 것이 좋습니다.

공식 확인처

국가법령정보센터 — 주택임대차보호법
묵시적 갱신과 해지, 보증금 반환 전 임대차관계, 임차권등기명령 등 현행 법률을 확인할 수 있습니다.
주택임대차보호법 확인하기 →

국가법령정보센터 — 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결
임차인이 주택 점유를 먼저 상실한 뒤 임차권등기가 이루어진 경우 기존 대항력의 소급 회복 여부를 확인할 수 있습니다.
관련 대법원 판결 확인하기 →

대한민국 법원
임차권등기명령, 지급명령, 민사소송과 강제집행 관련 법원 안내를 확인할 수 있습니다.
대한민국 법원 안내 확인하기 →

주택도시보증공사(HUG) — 보증금 돌려받고 안전하게 이사 나가기
임차권등기와 이사·전출 순서, 전세보증금반환보증의 보증이행 절차를 확인할 수 있습니다.
HUG 보증금 반환 절차 확인하기 →

HUG — 전세보증금반환보증 보증이행 청구요건
반환보증 가입자는 자신의 계약과 보증서가 실제 이행청구 요건을 충족하는지 확인할 수 있습니다.
보증이행 청구요건 확인하기 →

대한법률구조공단
이미 전출했거나 선순위 권리·경매·가압류 등 개별 사실관계가 복잡한 경우 법률상담 제도를 확인할 수 있습니다.
대한법률구조공단 확인하기 →

※ 실제 보증금 반환 책임과 회수절차는 정상 만료·묵시적 갱신·중도해지 여부, 주택 인도와 주민등록 상태, 확정일자, 선순위 권리, 임차권등기 시점, 미납 차임, 관리비·원상복구비, 보증금 일부 반환 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금 규모가 크거나 이미 전출한 뒤 권리관계가 복잡해진 경우에는 계약서와 등기사항증명서를 준비해 법률구조기관 또는 법률전문가에게 개별 확인하는 것이 안전합니다.