등기부등본 갑구 을구 보는법｜전세계약 전 근저당·가압류 위험 확인법

전세계약이나 매매계약을 앞두고 등기부등본을 열었다면 갑구부터 바로 읽기보다 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

표제부에서는 내가 계약하려는 부동산이 맞는지, 갑구에서는 현재 소유자와 소유권을 제한하는 권리가 있는지, 을구에서는 근저당권 등 이미 설정된 권리와 그 순서를 확인합니다.

 

 

등기부를 볼 때 먼저 답해야 할 3가지 ① 등기부에 적힌 부동산이 내가 계약하려는 집과 같은가?
② 계약 상대방이 등기상 현재 소유자가 맞는가?
③ 내 보증금보다 앞설 수 있는 근저당이나 다른 권리가 있는가?

근저당이 있다고 무조건 위험한 집은 아니며, 을구가 비어 있다고 무조건 안전한 집도 아닙니다. 현재 살아 있는 권리가 무엇인지, 언제 설정됐는지, 다른 권리와 임차인의 권리보다 어떤 위치에 놓이는지를 함께 봐야 합니다.

목차

• 갑구 전에 표제부부터 확인하는 이유
• 갑구에서 현재 소유자 찾는 순서
• 압류·가압류·가처분·가등기 차이
• 을구에서 근저당권 읽는 법
• 근저당이 있으면 얼마나 위험한가
• 순위번호와 접수번호를 보는 이유
• 말소된 근저당과 말소 예정의 차이
• 다가구주택은 왜 추가 확인이 필요한가
• 잔금 직전 다시 확인할 항목
• 등기부 실제 확인 순서
• 자주 헷갈리는 질문

갑구 전에 표제부부터 집을 맞춰본다

흔히 등기부등본이라고 부르는 서류의 정식 명칭은 등기사항증명서입니다. 갑구와 을구를 분석하기 전에 표제부에서 계약하려는 부동산이 맞는지부터 확인해야 합니다.

구분	확인할 것	핵심 질문
표제부	부동산 표시	계약할 집이 맞는가?
갑구	소유권 관련	누구 집이며 제한이 있는가?
을구	소유권 외 권리	앞선 담보권이 있는가?

아파트라면 건물 이름만 보고 넘어가지 말고 주소, 동·호수, 전유 부분과 대지권 관련 표시 등이 계약서에 적힌 목적물과 일치하는지 살펴보는 것이 좋습니다.

주소를 잘못 입력해 다른 호수의 등기사항증명서를 보고 있다면 갑구와 을구를 아무리 정확하게 분석해도 출발부터 잘못된 셈입니다.

갑구에서는 현재 소유자부터 찾는다

갑구에서 가장 먼저 확인할 것은 현재 소유자가 누구인지입니다.

최근의 유효한 소유권이전 등기를 확인한 뒤 계약서에 들어갈 임대인 또는 매도인의 이름과 비교합니다. 계약 단계에서는 신분증 등을 통해 실제 계약 상대방의 본인 여부도 확인해야 합니다.

갑구 예시
순위번호 3　소유권이전　소유자 김○○
순위번호 4　가압류　채권자 ○○○

이런 경우 현재 소유자가 김○○이라는 사실만 확인하고 계약 판단을 끝내면 안 됩니다. 소유권이전 이후 설정된 가압류가 현재도 유효한지까지 이어서 확인해야 합니다.

 

공동명의라면 이름뿐 아니라 지분도 본다

갑구에는 소유자가 한 명이 아니라 여러 명으로 표시될 수도 있습니다. 예를 들어 부부가 각각 2분의 1 지분을 가진 공동명의 주택이라면 각 소유자와 지분을 확인해야 합니다.

부동산 등 기법상 권리자가 둘 이상이면 권리자별 지분이 기록됩니다. 따라서 공동명의라면 누가 얼마의 지분을 갖고 있는지와 계약 과정에 실제 소유자가 어떻게 참여하는지를 확인해야 합니다. 대리인이 계약한다면 위임 관계와 관련 서류도 별도로 확인합니다.

이름 하나만 맞는다고 끝내지 마세요.
갑구의 현재 소유자·소유 지분과 계약서상 임대인 또는 매도인이 서로 맞는지까지 봐야 합니다.

갑구에 이 단어가 있다면 한 줄씩 의미를 확인한다

갑구의 소유권이전 등기 뒤에 낯선 권리가 이어져 있다면 현재 효력이 남아 있는지 살펴봐야 합니다.

압류
채무나 체납 등과 관련해 재산에 강제집행상 제한이 설정된 상태인지 원인을 확인할 필요가 있습니다.

가압류
향후 강제집행을 보전하기 위한 조치일 수 있어 현재 상태와 원인을 확인해야 합니다.

가처분
소유권이나 처분관계에 관한 분쟁과 연결돼 있을 수 있어 단순한 채무 표시처럼 보면 안 됩니다.

가등기
향후 본등기와 연결될 수 있으므로 어떤 권리를 보전하기 위한 등기인지 확인할 필요가 있습니다.

경매개시결정
해당 부동산에 경매절차가 시작된 상황일 수 있으므로 계약을 서두르기보다 권리관계 확인이 우선입니다.

이런 등기가 있다는 이유만으로 이 글에서 계약 가능 여부를 일률적으로 판단할 수는 없습니다. 특히 가등기·가처분·경매 관련 등기가 현재 유효하게 남아 있다면 등기 원인과 법적 효과를 확인하고 필요하면 법률전문가에게 권리관계를 검토받는 것이 안전합니다.

을구에서는 근저당 금액 하나만 보면 부족하다

전세나 매매계약을 앞두고 을구에서 가장 자주 확인하게 되는 항목이 근저당권설정입니다.

을구 예시
등기목적 : 근저당권설정
접수 : 2025년 ○월 ○일 제○○○호
채권최고액 : 금 240,000,000원
채무자 : 김○○
근저당권자 : ○○은행

여기에서는 채권최고액 2억 4천만 원만 볼 것이 아니라 다음 항목을 함께 확인합니다.

• 근저당권이 언제 접수됐는지
• 채권최고액이 얼마인지
• 채무자가 누구인지
• 근저당권자가 누구인지
• 현재도 유효한 권리인지
• 뒤에 추가 근저당이 더 있는지
• 공동담보 표시가 있는지

채권최고액 = 현재 대출잔액은 아닙니다.
등기부에 채권최고액이 2억4천만원이라고 적혀 있다고 해서 현재 집주인이 정확히 2억4천만원을 빚지고 있다는 뜻으로 해석하면 안 됩니다.

등기사항증명서만으로 현재 실제 대출잔액을 정확히 확정할 수는 없습니다. 전세계약에서는 채권최고액과 설정 시점을 선순위 담보 부담을 파악하는 중요한 자료로 보고 주택가격, 선순위채권, 선순위 임차보증금 등을 함께 살펴야 합니다.

 

공동담보 표시도 그냥 지나치지 않는다

하나의 채권을 담보하기 위해 현재 보고 있는 집뿐 아니라 다른 부동산에도 함께 근저당권이 설정되는 경우가 있습니다. 등기부에 공동담보 관련 표시가 있다면 어떤 부동산들이 함께 담보로 제공됐는지 공동담보목록을 추가로 살펴볼 필요가 있습니다.

을구에는 근저당권만 기록되는 것도 아닙니다. 전세권·지상권·임차권 등 소유권 외의 권리가 등기될 수 있으므로 낯선 권리명이 보인다면 해당 권리의 의미와 현재 효력을 따로 확인해야 합니다.

근저당이 있으면 무조건 위험한 집일까?

근저당권이 있다는 사실 하나만으로 계약 가능 여부를 판단할 수는 없습니다. 같은 규모의 근저당이라도 주택가격, 보증금, 다른 선순위 권리와 설정 시점에 따라 보증금 회수 위험이 달라질 수 있습니다.

등기 상황	추가 확인
을구에 담보권 없음	선순위 임차인 등 다른 위험 확인
근저당 1건	채권최고액·접수일·주택가격·보증금
근저당 여러 건	각 권리의 금액·순위·현재 효력
갑구 권리침해도 존재	권리관계 전체 추가 검토
경매·가처분·가등기 등 존재	전문적인 권리분석 우선

숫자를 단순히 더해서 판단하면 안 된다

가상 사례
확인한 주택가격 : 4억원이라고 가정
등기부 채권최고액 : 1억5천만원
전세보증금 : 2억원

이 숫자만 보고 “1억 5천만 원 + 2억 원 = 3억 5천만 원이니 괜찮다”라고 단정해서는 안 됩니다.

채권최고액과 실제 채무액은 같지 않을 수 있고, 주택가격을 어떻게 평가했는지와 다른 선순위 임차인·권리가 존재하는지도 함께 확인해야 하기 때문입니다.

HUG의 전세보증 관련 기준도 주택가격과 선순위채권, 전세보증금 등을 함께 봅니다. 따라서 하나의 비율이나 등기부 숫자만으로 보증금 안전 여부를 확정하는 방식은 피하는 편이 좋습니다.

순위번호와 접수번호를 왜 봐야 할까

한 집에 여러 권리가 설정돼 있다면 얼마가 잡혀 있는가뿐 아니라 어느 권리가 먼저 설정됐는가도 중요합니다.

부동산등기법에서는 같은 부동산에 등기한 권리의 순위를 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기한 순서에 따라 판단합니다. 같은 구 안에서의 순서는 순위번호, 서로 다른 구 사이의 순서는 접수번호가 기준이 됩니다.

쉽게 볼 때는 ‘금액 + 날짜 + 현재 효력’을 함께 보세요.
근저당 금액이 얼마인지뿐 아니라 언제 접수됐고 지금도 살아 있는 권리인지 확인해야 등기부를 잘못 해석할 가능성을 줄일 수 있습니다.

다만 실제 경매 배당이나 보증금 회수 순서가 등기 순서 하나만으로 모두 결정되는 것은 아닙니다. 임차인의 대항력·우선변제권이나 다른 법률관계가 영향을 줄 수 있으므로 권리관계가 복잡하다면 별도의 검토가 필요합니다.

말소된 근저당과 ‘잔금 때 말소할 근저당’은 다르다

등기부에는 과거 설정됐던 근저당의 기록이 남아 보일 수 있습니다. 이때 중요한 것은 과거에 근저당이 있었다는 사실보다 현재 유효한 권리인지, 이미 말소된 권리인지입니다.

과거 등기가 보인다면 말소 여부를 함께 확인해야 하며, 예전 근저당 기록이 있다는 이유만으로 현재 같은 채무가 남아 있다고 계산해서는 안 됩니다.

반대로 집주인이 “대출은 이미 갚았다”거나 “잔금 받으면 바로 근저당을 없애겠다”라고 설명하더라도 현재 등기부에 근저당권이 남아 있다면 등기상 권리가 실제로 정리됐는지 확인해야 합니다.

“잔금으로 대출을 갚아 근저당을 말소하겠다”는 말과 “현재 근저당이 말소되어 있다”는 것은 전혀 다른 상황입니다.

잔금과 동시에 기존 담보대출을 상환하고 근저당을 말소하는 거래라면 금융기관 상환, 말소에 필요한 서류, 법무사 업무와 잔금 지급이 어떤 순서로 진행되는지 미리 확인하는 것이 좋습니다.

다가구주택이라면 등기부만 보고 끝내면 안 된다

아파트·다세대주택처럼 개별 호수별로 구분등기가 된 주택과 다가구주택의 권리분석은 같은 방식으로 끝나지 않습니다.

특히 단독·다중·다가구주택에서는 등기부에 보이는 근저당 외에 나보다 먼저 들어온 다른 임차인의 선순위 보증금이 보증금 회수 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

등기부가 깨끗하다고 보증금이 자동으로 안전한 것은 아닙니다.
특히 다가구주택이라면 선순위 임차관계, 선순위 보증금, 주택가격과 다른 권리관계를 추가로 확인해야 합니다.

HUG 역시 단독·다중·다가구주택에서는 선순위채권을 판단할 때 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자의 선순위 전세보증금을 함께 고려하도록 안내하고 있습니다.

계약할 때 봤어도 잔금 직전에 다시 열람한다

등기사항증명서는 열람한 시점의 등기 상태를 보여줍니다. 계약서를 작성한 날 아무 문제가 없었다고 해서 잔금일까지 권리관계가 그대로라고 가정해서는 안 됩니다.

부동산등기법에서는 등기신청이 접수되고 등기관이 등기를 마친 경우 접수한 때부터 등기의 효력이 발생하도록 규정하고 있습니다. 따라서 계약일과 잔금일 사이에 새로운 등기가 접수될 가능성도 고려해야 합니다.

잔금 보내기 직전 체크 ☐ 주소·동·호수가 계약한 집과 같은지
☐ 갑구의 현재 소유자가 계약 당시와 같은지
☐ 새로운 압류·가압류·가처분·가등기가 생기지 않았는지
☐ 을구에 새로운 근저당권이 추가되지 않았는지
☐ 말소하기로 한 근저당의 처리 조건이 그대로인지
☐ 이해하기 어려운 새로운 등기 또는 접수사항이 없는지

실제 등기부를 펼쳤다면 이 순서로 확인한다

등기부를 처음 보는 사람이라면 법률용어를 전부 외우려고 하기보다 아래 순서대로 위험요소를 걸러내는 편이 실용적입니다.

1. 표제부에서 주소·동·호수 등 계약 목적물을 확인한다.
2. 갑구에서 현재 소유자를 찾는다.
3. 공동명의라면 소유자별 지분을 확인한다.
4. 압류·가압류·가처분·가등기·경매 관련 등기가 있는지 본다.
5. 과거 권리라면 현재 말소됐는지 확인한다.
6. 을구에서 근저당권·전세권 등 소유권 외 권리를 찾는다.
7. 근저당의 채권최고액과 접수일을 확인한다.
8. 근저당이 여러 건이면 한 건만 보지 말고 전부 확인한다.
9. 공동담보 표시가 있다면 공동담보목록도 살펴본다.
10. 다가구주택이라면 선순위 다른 임차인의 보증금까지 추가 확인한다.
11. 잔금을 보내기 직전에 최신 등기사항증명서를 다시 확인한다.

여기에서 혼자 판단을 멈추는 것이 좋은 경우
가등기·가처분·경매개시결정이 현재 남아 있거나 여러 담보권과 임차관계가 복잡하게 얽혀 순위를 스스로 판단하기 어렵다면 계약 가능 여부를 혼자 확정하지 않는 편이 좋습니다. 공인중개사에게 등기와 중개대상물의 권리관계에 관한 설명을 받고, 법적 효력이나 우선순위 판단이 필요한 경우에는 법률전문가의 검토를 고려할 수 있습니다.

 

자주 헷갈리는 질문

을구가 비어 있으면 대출이 전혀 없는 집인가요?

을구에 근저당권 같은 담보권이 보이지 않는다는 점은 확인할 수 있지만, 그것만으로 소유자의 모든 채무나 보증금 위험이 없다고 단정할 수는 없습니다. 특히 전세계약에서는 선순위 임차인 등 등기부만으로 파악하기 어려운 요소가 있을 수 있습니다.

채권최고액 2억원이면 실제 대출도 2억 원인가요?

아닙니다. 채권최고액과 현재 실제 대출잔액은 같은 개념이 아닙니다. 등기부의 채권최고액만 보고 현재 채무액을 확정해서는 안 됩니다.

말소된 근저당도 선순위채권에 계속 더해야 하나요?

과거 근저당권의 기록과 현재 유효한 근저당권은 구분해야 합니다. 해당 권리가 실제로 말소됐는지 현재 등기 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

근저당이 하나라도 있으면 전세 계약을 피해야 하나요?

근저당 존재만으로 계약 위험도를 확정할 수 없습니다. 채권최고액과 설정 시점, 주택가격, 보증금, 다른 선순위 권리와 선순위 임차관계를 종합적으로 살펴야 합니다.

계약한 날 등기부를 봤는데 잔금일에도 또 봐야 하나요?

계약 이후 새로운 소유권 관련 등기나 근저당권 등이 접수될 가능성을 고려해야 하므로 잔금 지급 직전 최신 등기상태를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

등기부만 보면 전세사기 위험을 전부 확인할 수 있나요?

아닙니다. 등기부는 매우 중요한 확인자료지만 주택가격, 선순위 임차관계, 체납 관련 확인사항, 건축물 상태, 전세보증 가입 가능 여부 등 별도로 살펴야 할 요소가 있습니다. 특히 다가구주택은 등기부 확인만으로 권리분석을 끝내지 않는 것이 중요합니다.

계약 직전에 한 가지만 다시 본다면 현재 소유자 이름만 다시 보는 것으로 끝내지 말고 갑구에 새로운 권리침해 등기가 생겼는지, 을구에 새로운 근저당권이 추가됐는지까지 비교하세요. 등기부를 보는 목적은 과거 기록을 외우는 것이 아니라 잔금을 지급하는 시점에 어떤 권리가 살아 있는지를 파악하는 데 있습니다.

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공식 확인처

대한민국 법원 인터넷등기소
부동산 등기사항증명서 열람·발급과 현재 등기상태 확인
인터넷등기소에서 등기사항증명서 확인하기

국가법령정보센터
부동산등기법의 등기할 수 있는 권리, 권리 순위, 등기사항과 등기 효력 기준 확인
부동산등기법 확인하기

주택도시보증공사(HUG)
전세보증의 소유권 권리침해, 선순위채권, 단독·다중·다가구주택의 선순위 전세보증금 등 관련 기준 확인
HUG 전세보증 관련 안내 확인하기

※ 부동산의 실제 권리관계와 임차보증금 회수 가능성은 개별 등기의 내용, 임차인의 권리 취득 시점, 주택가격, 선순위권리 등 여러 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 복잡한 가등기·가처분·경매·다중 담보관계가 있는 경우에는 개별 상황에 맞는 전문적인 확인이 필요할 수 있습니다.