전세계약 특약 문구｜보증금 지키려면 계약서에 꼭 넣어야 할 5가지

전세계약서를 작성할 때 특약을 많이 넣는 것보다 더 중요한 것은 어떤 문제가 생겼을 때 계약을 해제할 수 있는지, 이미 지급한 계약금·중도금은 어떻게 처리할지를 분명하게 적는 것입니다.

계약 당시 등기부등본이 깨끗하더라도 잔금을 치르기 전에 근저당권이나 가등기 같은 권리가 새로 설정될 수 있고, 전세대출이나 전세보증금반환보증이 주택 또는 임대인의 사유로 거절되는 상황도 생길 수 있습니다.

 

 

계약 전에 먼저 기억할 점
2026년 9월 현재 주택임대차보호법상 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 대항력이 발생합니다. 따라서 계약일부터 잔금 지급, 주택 인도와 전입신고를 거쳐 대항력이 발생하기 전까지 권리관계가 달라지지 않도록 대비하는 것이 중요합니다.

목차

• 먼저 고를 핵심 특약
• 계약서에 참고할 특약 문구
• 새 근저당 등 권리변동 막기
• 기존 근저당 말소 조건
• 전세보증보험 가입 조건
• 전세대출이 나오지 않을 때
• 다가구주택에서 확인할 것
• 신탁등기·대리계약 예외
• 피해야 할 애매한 문구
• 잔금일 확인 순서
• 공식 확인처

내 계약에 필요한 특약부터 고르기

모든 전세계약에 똑같은 특약을 넣을 필요는 없습니다. 현재 등기 상태, 기존 대출, 전세자금대출 이용 여부, 반환보증 가입 여부에 따라 필요한 문구가 달라집니다.

현재 상황	특약에서 정할 내용
등기부가 깨끗함	계약 후 신규 근저당·전세권·가등기 등 설정 제한
기존 근저당 있음	잔금과 동시에 기존 채무 상환·말소
반환보증 가입 예정	주택·임대인 사유로 가입 불가 시 계약 처리
전세대출 필수	목적물·임대인 사유로 대출 불가 시 계약 처리
다가구주택	선순위 임차보증금 등 제공 정보의 정확성
세금 정보 확인 필요	국세·지방세 관련 제공 정보가 사실과 다를 때의 처리

특약을 읽었을 때 최소한 ① 누가 ② 무엇을 ③ 언제까지 해야 하는지 ④ 지키지 않았을 때 계약은 어떻게 되는지 ⑤ 지급한 돈은 어떻게 돌려받는지가 보여야 합니다.

계약서에 참고할 핵심 특약 문구

아래 문구를 모두 넣는 것이 아니라 자신의 계약 상황에 맞는 항목을 선택해 사용하면 됩니다. 실제 계약에서는 등기부상 금융기관명, 채권최고액, 반환기한 등 구체적인 내용을 계약 당사자와 맞춰 적는 것이 좋습니다.

① 계약 후 새로운 권리설정 제한

“임대인은 본 계약 체결일부터 임차인이 잔금을 지급하고 주택을 인도받아 전입신고를 마친 다음 날까지 해당 주택에 근저당권, 전세권, 가등기 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 새로운 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반해 보증금 회수에 중대한 위험이 발생한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 지급받은 금원을 약정한 기한 내 반환한다.”

짧게 쓰려면: “계약일부터 임차인의 대항력 발생 전까지 보증금 회수에 영향을 주는 신규 권리를 설정하지 않으며, 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”

② 기존 근저당 말소

“등기사항전부증명서상 ○○은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 ○원의 근저당권은 임차인의 잔금 지급과 동시에 해당 채무를 상환하고 말소 절차를 진행한다. 약정한 상환·말소가 이행되지 않을 경우 임차인은 잔금 지급을 보류하거나 계약을 해제할 수 있다.”

③ 전세보증금반환보증 가입

“임차인은 해당 주택에 대해 전세보증금반환보증 가입을 예정하며 임대인은 심사에 필요한 사실 확인과 서류 제공에 협조한다. 임차인에게만 책임 있는 사유가 아닌 주택의 권리관계·주택가격·임대인의 사유 또는 제공 정보의 문제로 보증 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 지급받은 금원을 반환한다.”

④ 전세자금대출 조건

“임차인은 본 임대차계약을 대상으로 전세자금대출을 신청할 예정이며 임대인은 대출에 필요한 사실 확인과 서류 제공에 협조한다. 해당 주택의 권리관계·건축물 현황 또는 임대인의 사유로 대출 실행이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 지급받은 계약금을 반환한다.”

⑤ 임대인이 제공한 정보가 사실과 다른 경우

“임대인은 법령에 따라 임차인에게 제시하거나 제공한 선순위 임대차정보 및 국세·지방세 관련 정보가 사실과 일치함을 확인한다. 중요한 정보가 사실과 달라 임차인의 보증금 회수에 중대한 위험이 발생할 수 있는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 지급받은 금원을 반환한다.”

특약란 공간이 좁더라도 빼지 말아야 할 부분
어떤 경우 계약을 해제할 수 있는지와 이미 지급한 돈을 어떻게 반환할지는 남기는 것이 좋습니다. “문제가 생기면 협의한다”는 문구만으로는 분쟁이 발생한 뒤 다시 협상해야 할 수 있습니다.

계약 후 새 근저당이 생기지 않도록

계약 당일 등기부에 문제가 없었다고 해서 잔금일까지 같은 상태가 유지되는 것은 아닙니다.

특히 임차인의 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 즉시가 아니라 현행법상 다음 날부터 발생합니다.

따라서 “추가 대출 금지”라고만 적기보다 근저당권·전세권·가등기 등 새로운 권리 설정을 제한하고, 해당 약정을 위반했을 때의 계약 처리까지 정하는 편이 실질적입니다.

 

 

특약이 있어도 등기부 확인은 별도로 해야 합니다.
잔금을 보내기 직전에 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인해 계약 후 새로운 권리가 생겼는지 확인하는 과정이 필요합니다.

기존 근저당이 있다면 말소 시점을 적는다

전세보증금을 받아 기존 주택담보대출을 상환하는 계약이라면 “근저당 말소 조건”이라는 한 줄만으로 끝내지 않는 것이 좋습니다.

현재 등기부의 금융기관과 채권최고액을 확인하고 잔금 지급과 채무 상환, 말소 절차가 어느 순서로 진행되는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

잔금 전 흐름
최신 등기부 확인 → 기존 근저당 내용 대조 → 상환 방식 확인 → 말소 절차 진행 여부 확인 → 약정 조건 충족 후 잔금 처리

계약서에 ‘말소한다’고 적힌 것과 실제 등기부에서 근저당이 정리된 것은 별개의 문제입니다.

전세보증보험 가입이 계약의 전제라면

“보증보험 안 되면 계약 취소”라고만 적으면 가입 불가 원인이 누구에게 있는지 알기 어렵습니다.

임차인의 사유와 해당 주택의 권리관계·주택가격·임대인 문제를 나누어 계약에서 처리 기준을 정하는 편이 좋습니다.

반환보증 특약을 넣었다고 실제 보증 가입이 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. HUG 전세보증금반환보증은 계약기간, 주택가격, 선순위채권, 보증금, 계약서 요건 등을 별도로 심사합니다.

또한 HUG는 전세계약서에 전세보증금반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 없어야 한다는 조건도 안내하고 있으므로, 계약서에 들어간 다른 문구까지 함께 살펴봐야 합니다.

반환보증이 반드시 필요하다면
계약금을 크게 지급하기 전에 이용하려는 보증기관의 가입 조건을 먼저 확인하고, 특약 작성과 실제 보증심사는 별개의 절차로 생각하는 것이 안전합니다.

전세대출이 안 나오면 계약은 어떻게 될까

전세대출 없이는 잔금을 지급하기 어려운 계약이라면 대출 관련 특약을 계약 전에 정해 두는 것이 좋습니다.

다만 “대출이 안 되면 계약금을 돌려준다”라고만 적으면 거절 원인이 빠집니다.

해당 주택의 권리관계·건축물 상태·임대인의 사유로 대출이 불가능한 상황과 임차인의 신용·소득·기존 채무 등 개인적 사유로 대출이 거절된 상황을 구분해 약정하는 편이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

계약 전 예상 가능한 대출 규모가 궁금하다면 전세자금대출 한도가 어떻게 결정되는지도 함께 확인할 수 있습니다.

서류와 진행 절차가 필요한 경우에는 전세자금대출 준비사항과 진행 과정도 계약 전에 살펴보면 좋습니다.

“대출 거절 시 추후 협의한다”는 문구는 신중하게
대출이 계약의 필수 조건이라면 추후 협의보다 어떤 사유에서 계약을 해제할 수 있는지 미리 합의하는 편이 명확합니다.

다가구주택은 등기부만 봐서는 부족할 수 있다

다가구주택은 하나의 건물에 여러 임차인이 거주할 수 있기 때문에 등기부에 표시된 근저당만 확인해서는 전체 선순위 보증금 부담을 충분히 파악하기 어려울 수 있습니다.

현행 주택임대차보호법은 계약 체결 때 임대인이 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임·보증금 등의 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 규정하고 있습니다. 법에서 정한 경우 관련 정보 열람에 대한 동의로 대신할 수도 있습니다.

따라서 다가구주택이라면 “선순위 보증금이 없다”는 말만 듣기보다 제공된 자료를 확인하고, 중요 정보가 사실과 다른 경우의 계약 처리까지 약정할 수 있습니다.

특약과 직접 확인해야 할 사항을 구분하세요.

• 특약에서 정할 것: 신규 권리설정, 기존 근저당 말소, 대출·보증 가입 불가, 제공 정보 오류 시 처리
• 직접 확인할 것: 실제 소유자, 등기사항, 선순위 권리, 세금·임대차 관련 정보, 보증 가입 가능성, 건축물 상태, 대리권

신탁등기·대리계약은 별도 확인이 필요하다

등기부에 ‘신탁’이 표시돼 있다면

신탁등기 주택은 일반적인 근저당 금지 특약 몇 줄만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.

신탁계약 내용에 따라 임대차계약을 체결할 수 있는 권한이나 필요한 동의가 달라질 수 있으므로 신탁원부 등 관련 자료를 통해 임대 권한과 계약 조건을 별도로 확인해야 합니다.

소유자 대신 가족이나 대리인이 계약한다면

배우자나 가족이라고 해서 등기부상 소유자를 당연히 대신할 수 있는 것은 아닙니다.

소유자 본인이 아니라면 대리권과 위임 범위를 확인하고, 보증금 입금계좌가 소유자 명의와 다른 경우에는 수령 권한도 별도로 확인해야 합니다.

특약은 계약 상대방의 권한까지 대신 확인해 주지 않습니다.

 

이런 문구는 그대로 쓰지 않는 편이 낫다

“전세사기가 발생하면 임대인이 모든 책임을 진다.”
→ 어떤 상황과 책임을 의미하는지 불분명합니다.

“보증보험이 안 되면 계약 취소.”
→ 누구의 사유로 가입이 불가능한지가 빠져 있습니다.

“추가 대출 금지.”
→ 기간과 금지하려는 권리의 범위가 부족합니다.

“근저당 말소 조건.”
→ 말소 대상과 시점, 불이행 시 처리가 없습니다.

“문제가 생기면 계약금 두 배 반환.”
→ 모든 특약 위반에 계약금 배액반환이 자동 적용된다고 단정할 수 없습니다.

계약금 배액반환이나 손해배상 여부는 계약금의 성격, 해제 사유, 귀책관계, 실제 약정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

특약을 읽었을 때 문제 발생 조건 → 당사자의 의무 → 이행기한 → 불이행 시 계약 처리 → 지급금 반환이 이어지는지 확인해 보는 것이 좋습니다.

반환기한도 당사자가 합의할 수 있다면 “즉시 반환한다”보다 “계약 해제일부터 ○영업일 이내 반환한다”처럼 구체적으로 작성하는 방법을 생각할 수 있습니다.

잔금 보내기 전에 이 순서로 확인

잘 작성된 특약보다 더 중요한 것은 잔금일에 실제 상태를 다시 확인하는 것입니다.

잔금일 체크리스트

☐ 잔금 송금 직전 최신 등기사항전부증명서 확인

☐ 계약 후 새 근저당·전세권·가등기 등 권리변동 확인

☐ 기존 근저당 말소 조건이 있다면 상환·말소 절차 확인

☐ 임대인 또는 적법한 수령권자의 계좌인지 확인

☐ 계약서상 선행조건이 충족됐는지 확인

☐ 조건 확인 후 잔금 지급

☐ 주택을 실제로 인도받기

☐ 전입신고를 지체하지 않고 진행

☐ 확정일자 등 보증금 보호 절차 진행

주택 인도와 주민등록을 마쳐야 대항력 요건을 갖추며 현행법상 효력은 다음 날부터 발생합니다. 대항요건과 확정일자를 갖추면 일정한 요건에서 우선변제권을 확보할 수 있으므로 계약서 작성만큼 입주 이후 절차도 중요합니다.

특약은 위험을 확인하지 않아도 되는 면책서가 아닙니다.

계약 전 권리관계 확인 → 필요한 특약 작성 → 잔금 직전 등기 재확인 → 주택 인도 → 전입신고·확정일자 → 필요시 반환보증 검토까지 이어져야 보증금 보호에 도움이 됩니다.

선순위 근저당이 큰 주택, 다가구주택, 신탁등기, 대리계약처럼 권리관계가 복잡하다면 인터넷의 특약 문구를 그대로 복사하는 것만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.

실제 계약 해제 가능 여부와 계약금 반환·손해배상 범위는 계약서 전체 내용과 등기 상태, 당사자의 귀책사유에 따라 달라질 수 있으므로 중요한 계약이라면 계약서와 등기자료를 가지고 법률전문가 또는 주택임대차 관련 상담기관에 확인하는 것이 안전합니다.

 

계약 전에 확인할 공식사이트

법률과 보증상품 세부 조건은 달라질 수 있으므로 실제 계약 시점의 공식 기준을 확인하는 것이 좋습니다.

• 국가법령정보센터 - 주택임대차보호법
  대항력, 우선변제권, 임대인의 정보 제시 의무 등 현행 법령을 확인할 수 있습니다.
• 법무부 - 주택임대차표준계약서
  계약 전 확인사항과 임대차계약 작성 시 참고할 표준계약서를 확인할 수 있습니다.
• 주택도시보증공사(HUG) - 전세보증금반환보증
  보증 대상, 신청기한, 주택가격·선순위채권 등 현재 적용되는 가입조건을 확인할 수 있습니다.
• 마이홈포털
  전·월세 계약 과정에서 확인할 권리관계와 주거 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

※ 위 특약 문구는 일반적인 전세계약 상황을 이해하기 위한 예시입니다. 실제 계약의 효력, 계약 해제 가능 여부, 계약금 반환 또는 손해배상 범위는 계약서 전체 내용, 등기 상태, 당사자의 귀책사유 등 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.