50년 주택담보대출 대책 알아보기

50년 만기 주담대, 상환능력과 함께 알아보기

 

 

DSR 50년 만기 주담대 대출 억제 대책 소개

가계대출 억제 대책의 중심에는 50년 만기 주택담보대출에 대한 규제가 있습니다. 이 규제는 총부채원리금상환비율(DSR) 만기를 최장 40년으로 제한하고 가산금리도 적용하는 방안으로 발표되었습니다.

7월과 8월에 주요 은행에서 경쟁적으로 판매한 50년 만기 주담대 상품이 가계부채 급증에 큰 영향을 미친 데 따른 조치로, 당국은 연령, 소득 등 상환능력이 입증되는 경우에는 실제 만기(50년)를 적용할 수 있도록 예외를 두었습니다.

 

50년 만기 주담대 규제의 필요성

부동산 거래가 정상화되면서 가계대출이 증가하고 있는데, 50년 만기 주담대 규제에만 집중하는 것은 부채 증가, DSR 규제 우회, 다주택자 투기수요 증가 등을 초래할 수 있습니다. 이는 불필요한 대출 확대와 주택시장 불안 요인으로 작용할 수 있으며, 변동금리 위주의 가계부채의 특성상 부실 위험이 커질 우려도 있습니다.

 

상환 능력 고려: 중도 상환을 전제로 하는 대출

주택 매각 등으로 중도 상환하는 것을 전제로 대출을 취급하는 것은 적절한 여신 심사 관행으로 보기 어렵습니다. 과도한 대출을 장기간에 걸쳐 이용하면 차주는 장기간 과도한 원리금 상환 부담을 지게 될 수 있으며, 금리 상승이나 주택가격 하락 시 대출 상환이 어려워질 수 있습니다.

 

 

정부의 정책 목표와 시중은행의 대출 상품

정부의 정책 목표는 주로 소득이 낮은 청년층의 주거 실수요를 지원하기 위한 것이며, DSR 규제 우회를 사전에 방지하기 위해 설계되었습니다. 반면, 시중은행 50년 만기 주담대 상품은 다주택자도 이용할 수 있으며, DSR 우회 수단으로 사용되는 측면이 있다는 점을 고려해야 합니다.

 

은행의 대출 행태와 금융당국의 기대

금융당국이 은행에 바라는 것은 기계적으로 DSR이나 총부채상환비율(DTI)을 지키는 것이 아니라, 차주가 대출을 갚을 수 있는 만큼 빌리는 것입니다. 50년 만기 주담대의 경우, 연령, 소득, 상환 능력, 금리 변동 시 위험성을 고려해야 하며, 은행은 이러한 부분에 더 주의해야 합니다.

 

DSR 산정과 스트레스 DSR 제도 도입

 

DSR 산정 시 스트레스 DSR 제도가 도입될 예정입니다. 이로 인해 연 소득에 따른 대출 한도가 변화하게 되며, 상환능력을 더욱 엄격하게 고려할 것입니다. 예를 들어, 연 소득 5천만 원인 차주의 경우 스트레스 DSR 적용으로 대출 한도가 줄어들게 됩니다.

 

가산금리 1%p 부과 시

30년 만기 기준:

- 5,000(소득) 도입 전 3.3억 원, 도입 후 2.9억 원 차이(0.4억 원)

- 6,500(소득) 도입 전 4.3억 원, 도입 후 3.8억 원 차이(0.5억 원)

- 1억 원(소득) 도입 전 6.6억 원, 도입 후 5.9억 원 차이(0.7억 원)

40년 만기 기준:

- 5,000(소득) 도입 전 3.7억원, 도입후 3.2억원 차이(0.5억원)

- 6,500(소득) 도입전 4.8억 원, 도입 후 4.4억 원 차이(0.6억 원)

- 1억 원(소득) 도입 전 7.4억 원, 도입 후 6.5억 원 차이(0.9억 원)

 

 

만기설정 원칙과 예상 시기

만기설정 원칙은 차주의 미래 소득 흐름을 고려해 대출만기와 상환금액을 설정하는 것을 의미합니다. 이 원칙은 금융권 전반에 적용될 예정이며, 은행권의 준비 상황을 고려하여 구체화될 것입니다.

 

마무리

특례보금자리론은 한정된 재원을 서민과 실수요층 등에게 집중 공급하기 위한 조치로, 계획된 1년간 최대한 공급할 계획입니다. 대출총량제는 상황에 따라 맞춰서 대응할 계획으로, 현재는 총량 관리 정도의 대책이 나오지 않을 것입니다.