주택연금 가입조건 2026, 집값 5억·10억이면 월 얼마 받을까?

남편은 70세인데 배우자는 58세이고, 아파트 시세는 10억 원입니다. 이런 경우 주택연금에 가입할 수 있을까요? 가입한다면 70세를 기준으로 받을까요, 58세를 기준으로 받을까요?

주택연금은 가입할 수 있는지를 판단하는 기준과 실제 월 수령액을 계산하는 기준이 서로 다릅니다. 부부 중 한 명이 55세 이상이면 연령요건을 충족할 수 있지만, 실제 월지급금은 부부 중 나이가 어린 사람을 기준으로 산정합니다.

 

 

먼저 두 가지만 구분하면 됩니다.

가입 여부 → 공시가격 등 기준가격 확인
월 수령액 → 시세 또는 감정평가액 + 부부 중 연소자 나이 확인

목차

• 주택연금 가입조건부터 확인
• 12억원은 공시가격일까 시세일까?
• 집값·나이에 따른 월 수령액
• 집이 두 채일 때 가입 가능 여부
• 실거주하지 않을 때 예외
• 우대형 주택연금 대상
• 가입할 때 발생하는 비용
• 상황별 추가 질문
• 예상연금 직접 조회

55세가 넘었다면 이 순서로 가입조건을 확인

2026년 9월 기준 주택연금을 검토할 때는 집값부터 보기보다 아래 조건을 먼저 확인하는 편이 빠릅니다.

✓ 부부 중 한 명 이상이 55세 이상인가?

✓ 부부 중 한 명 이상이 대한민국 국민인가?

✓ 부부가 보유한 주택의 공시가격 등 합계가 원칙적으로 12억 원 이하인가?

✓ 가입하려는 부동산이 일반주택·일정 요건의 노인복지주택·주거목적 오피스텔 등에 해당하는가?

✓ 가입자 또는 배우자가 해당 주택을 실제 거주지로 이용하고 있는가?

기본 조건을 충족하더라도 최종 가입 여부는 주택보유 상태, 담보주택의 권리관계, 기존 채무, 실거주 여부 등을 심사한 뒤 결정됩니다.

나이에서 가장 많이 틀리는 부분

부부 모두 55세 이상일 필요는 없습니다. 부부 중 한 명만 55세 이상이어도 연령요건을 충족할 수 있습니다.

예를 들어 남편이 63세이고 배우자가 54세라면 연령 가입요건은 충족할 수 있습니다. 다만 월지급금을 계산할 때는 더 젊은 배우자의 나이를 기준으로 합니다.

가입조건을 볼 때의 나이와 월지급금을 계산할 때의 나이를 혼동하면 예상액이 크게 달라질 수 있습니다.

한국주택금융공사 주택연금 가입요건 확인

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12억원 기준, 가입할 때와 연금 계산할 때 다르다

주택연금에서 가장 혼동하기 쉬운 부분입니다. 가입 가능 여부를 확인하는 집값과 실제 월지급금에 반영되는 집값의 기준이 다릅니다.

구분	확인하는 가격	판단 내용
가입 여부	공시가격 등	가입조건·보유주택 합산
월지급금	시세 또는 감정평가액	월 수령액 산정
월지급금 산정 상한	12억원	12억원 초과분은 추가 반영하지 않음

예를 들어 아파트 시세가 14억원이라고 해서 시세만 보고 바로 가입할 수 없다고 판단하면 안 됩니다. 가입 여부는 공시가격 등 가입요건에 사용하는 가격을 별도로 확인해야 합니다.

월지급금을 계산할 때는 한국주택금융공사가 인정하는 주택가격을 사용합니다. 주택가격은 한국부동산원 인터넷 시세, KB국민은행 인터넷 시세, 공시가격, 협약 감정평가업자의 감정평가액 등을 기준에 따라 순차적으로 적용합니다.

신청인이 감정평가액 적용을 요구할 수도 있지만, 이 경우 감정평가 비용을 신청인이 부담할 수 있습니다.

두 문장으로 기억하면 쉽습니다.
공시가격 등 → “주택연금에 가입할 수 있나?”
시세·감정평가액 → “매달 얼마를 받을 수 있나?”

월지급금 산정에 적용하는 주택가격이 12억원을 초과한다면 12억 원까지만 월지급금 계산에 반영됩니다.

 

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집값과 나이가 달라지면 월 수령액은 얼마나 달라질까?

아래 금액은 2026년 3월 1일부터 신규 신청자에게 적용되는 일반주택·종신지급방식·정액형 월지급금 예시입니다.

표에서 사용하는 연령은 주택소유자의 나이가 아니라 부부 중 연소자의 나이입니다.

연소자 나이	3억원	5억원	7억원	10억원
55세	46만8천원	78만원	109만2천원	156만원
60세	63만2천원	105만3천원	147만5천원	210만7천원
65세	75만8천원	126만4천원	177만원	252만9천원
70세	92만3천원	153만9천원	215만5천원	307만8천원
75세	114만3천원	190만6천원	266만9천원	366만6천원
80세	144만9천원	241만6천원	338만2천원	406만원

5억원 주택을 비교하면 차이가 분명합니다.

연소자 60세 → 월 약 105만 3천 원
연소자 70세 → 월 약 153만 9천 원

같은 5억 원 주택이라도 연소자의 나이에 따라 예시 월지급금 차이가 약 48만 6천 원입니다. 따라서 집값 하나만 가지고 예상 수령액을 판단해서는 안 됩니다.

남편이 75세이고 배우자가 60세라면 75세가 아니라 60세를 기준으로 월지급금을 확인해야 합니다.

오피스텔은 같은 집값이어도 월지급금이 다르다

위 표는 일반주택 기준입니다. 주거목적 오피스텔은 별도의 월지급금 기준이 적용됩니다.

70세·3억 원 기준 예시

일반주택 → 월 약 92만 3천 원
주거목적 오피스텔 → 월 약 74만 6천 원

따라서 오피스텔 소유자가 일반주택 월지급금 표를 그대로 적용하면 실제 예상액과 차이가 생길 수 있습니다.

실제 지급액은 정액형뿐 아니라 초기증액형, 정기증가형 등 지급유형과 인출한도 설정 여부에 따라서도 달라집니다.

한국주택금융공사 월지급금 공식 예시 확인

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집이 두 채라고 무조건 가입할 수 없는 것은 아니다

주택연금은 1 주택자만 이용할 수 있다고 생각하기 쉽지만, 다주택자도 조건에 따라 가입할 수 있습니다.

2주택 + 공시가격 등 합계 10억원
다른 가입요건을 충족한다면 가입 가능성을 검토할 수 있습니다.

2주택 + 공시가격 등 합계 12억원 초과
3년 이내 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있는 경우가 있습니다.

주택 수와 가격을 확인할 때는 본인 명의 주택만 보는 것이 아니라 배우자가 보유한 주택까지 부부 기준으로 확인해야 합니다.

주거목적 오피스텔은 주택 수 계산도 다르다

주택연금 예상연금조회 안내에 따르면 주거목적 오피스텔은 주택연금에 가입하려는 해당 주거목적 오피스텔만 주택보유수에 포함해 합산합니다.

다만 주거목적 오피스텔로 인정받으려면 실제 주거 여부 등 별도의 요건도 충족해야 합니다.

소득이 없다는 이유만으로 가입할 수 없는 것은 아닙니다. 한국주택금융공사 안내상 소득이 없어도 신청할 수 있으며, 주택담보대출 외 신용대출이 있다는 사실만으로 가입 대상에서 제외되는 것도 아닙니다.

기존 주택담보대출이 많이 남아 있다면 일반적인 종신지급방식뿐 아니라 주택담보대출 상환용 주택연금도 검토할 수 있습니다. 조건을 충족하면 연금지급한도의 범위에서 기존 담보대출 상환에 필요한 금액을 인출하고 나머지를 연금으로 받을 수 있습니다.

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실제로 살고 있지 않다면 여기서 조건이 갈린다

주택연금은 원칙적으로 가입자 또는 배우자가 담보주택에 주민등록을 두고 실제 거주지로 이용해야 합니다.

다만 병원이나 요양시설에서 장기간 생활하는 고령자처럼 현실적으로 해당 주택에 계속 거주하기 어려운 경우도 있습니다.

한국주택금융공사는 일정한 사유에 대해 실거주 예외를 인정하고 있습니다.

• 질병 치료 등을 위한 병원·요양시설 입원 또는 입소
• 자녀 등의 봉양을 받기 위해 다른 주택에 장기간 체류
• 노인복지주택·양로시설·노인공동생활가정 등 일정한 노인주거복지시설로 이주

실거주 예외에서 놓치기 쉬운 조건
가입 단계에서 이러한 실거주 예외를 인정받으려면 부부합산 1주택자라는 조건도 확인해야 합니다. 다주택자가 동일한 예외를 자동으로 적용받는다고 판단하면 안 됩니다.

부모님이 치매라면 자녀가 대신 신청하면 될까?

주택연금 가입자와 배우자는 원칙적으로 의사능력과 행위능력이 있어야 합니다. 부모님이 치매라는 이유만으로 자녀가 임의로 가입 계약을 대신 진행할 수 있는 것은 아닙니다.

다만 치매 등의 사유로 의사능력이나 행위능력이 없거나 부족한 경우에는 성년후견제도를 활용해 가입할 수 있는 절차가 마련돼 있습니다.

고령 부모님의 가입을 자녀가 준비하고 있다면 연령과 집값만 확인하지 말고 이 부분까지 한국주택금융공사에 상담하는 것이 필요합니다.

 

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2억 5천만 원 미만 1 주택이라면 우대형도 확인

일반형의 예상 수령액만 보고 판단하면 안 되는 경우도 있습니다.

우대형 주택연금 확인조건

① 부부 기준 2억5천만원 미만 1주택
② 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자
③ 주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민

조건을 충족하면 일반 주택연금보다 높은 월지급금을 받을 수 있는 우대형을 검토할 수 있습니다.

한국주택금융공사는 현재 우대형의 경우 일반 주택연금보다 높은 월지급금을 받을 수 있도록 운영하고 있으며, 실제 우대 수준은 주택가격 등 개인 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

기초연금을 받고 있고 주택가격이 낮은 1 주택자라면 일반형 예상액만 조회하지 말고 우대형 대상 여부도 함께 확인하는 편이 좋습니다.

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월 수령액만 보면 놓치는 가입 비용

주택연금은 집값을 단순히 월 단위로 나눠 받는 구조가 아닙니다. 보증료와 대출이자 등이 연금지급총액에 반영됩니다.

항목	기준
초기보증료	주택가격의 1.0%
연보증료	보증잔액의 연 0.95% 대출상환(우대)방식은 연 1.0%

보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 한국주택금융공사에 납부하고 연금지급총액, 즉 대출잔액에 가산됩니다. 따라서 일반적으로 가입자가 매달 보증료를 별도 현금으로 납부하는 방식은 아닙니다.

주택에 따라 감정평가수수료나 등록 관련 비용 등이 발생할 수도 있으므로 월 수령액만 비교하기보다 가입 과정에서 발생하는 비용까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.

한국주택금융공사 보증료·비용 안내 확인

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신청하기 전에는 세 가지 숫자를 먼저 적어본다

① 부부의 생년월일

가입 연령은 부부 중 한 명이 55세 이상인지 확인하지만, 월지급금은 부부 중 연소자를 기준으로 산정합니다.

② 부부가 보유한 주택의 공시가격 등

다주택이라면 배우자 소유 주택까지 함께 확인합니다. 가입 가능 여부를 판단할 때 필요한 숫자입니다.

③ 가입하려는 주택의 시세

실제 월지급금은 한국주택금융공사가 인정하는 시세 또는 감정평가액 등을 기준으로 계산합니다.

실제 판단 순서

55세 요건 → 공시가격 등 확인 → 주택 수 확인 → 실거주 여부 확인 → 부부 중 연소자 나이 확인 → 시세로 예상 월지급금 조회

내 상황에 적용하면 어떻게 될까?

남편 72세, 배우자 60세입니다. 누구 나이로 계산하나요?

가입 연령요건은 충족하지만 월지급금은 부부 중 연소자인 60세 기준으로 산정합니다.

집 시세가 13억 원이면 주택연금에 가입할 수 없나요?

시세 13억 원이라는 사실만으로 가입 불가라고 판단할 수 없습니다. 가입 가능 여부는 공시가격 등 가입요건용 기준가격을 별도로 확인해야 합니다. 다만 월지급금 산정에 사용하는 주택가격이 12억 원을 초과하면 월지급금은 최대 12억원을 기준으로 계산합니다.

집이 두 채면 무조건 안 되나요?

아닙니다. 부부가 보유한 주택의 공시가격 등 합계가 12억원 이하라면 다주택자도 가입 가능성을 검토할 수 있습니다. 합계가 12억원을 초과하는 2 주택자는 3년 이내 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있는 경우가 있습니다.

주택담보대출이 남아 있으면 가입할 수 없나요?

주택담보대출이 있다는 이유만으로 무조건 가입할 수 없는 것은 아닙니다. 기존 담보대출을 상환하기 위한 주택연금 지급방식도 있으므로 남은 대출액과 연금지급한도를 함께 확인해야 합니다.

매달 받는 금액은 평생 똑같나요?

선택한 지급유형에 따라 다릅니다. 종신방식에는 매월 동일한 금액을 받는 정액형, 가입 초기 선택한 기간 동안 더 많이 받는 초기증액형, 월지급금이 일정 주기마다 증가하는 정기증가형 등이 있습니다.

 

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예상 월지급금은 내 조건으로 다시 계산해야 한다

주택연금은 “집이 5억 원이니까 한 달에 얼마”처럼 주택가격 하나만으로 정확한 금액을 결정할 수 없습니다.

같은 집이라도 부부의 나이, 주택 유형, 인정되는 주택가격, 지급방식, 인출한도 설정 여부 등에 따라 실제 월지급금이 달라집니다.

가입 가능성이 있다고 판단됐다면 한국주택금융공사 예상연금조회에 주택소유자와 배우자의 생년월일, 주택 종류, 주택가격, 지급방식 등을 실제 조건에 맞게 입력해 예상액을 확인하는 것이 가장 정확합니다.

내 조건으로 예상 월지급금 확인하기

 

한국주택금융공사 예상연금조회 →

공식 확인처

한국주택금융공사 주택연금 가입요건

한국주택금융공사 월지급금 예시

한국주택금융공사 예상연금조회

한국주택금융공사 주택연금 비용·보증료 안내

한국주택금융공사 고객센터 1688-8114

확인할 점
본문의 월지급금은 2026년 3월 1일부터 적용되는 일반주택·종신지급방식·정액형 예시입니다. 실제 가입 가능 여부와 지급액은 신청 시점의 공시가격 등, 주택평가액, 부부 연령, 주택보유 상태, 주택 유형, 지급방식 등에 따라 달라질 수 있습니다.

주택연금 가입 여부를 판단할 때는 공시가격 등을 먼저 보고, 실제 월 수령액을 예상할 때는 시세 또는 감정평가액과 부부 중 연소자의 나이를 함께 봐야 합니다.

특히 부부의 나이 차이가 크거나, 주택이 두 채이거나, 기존 주택담보대출이 남아 있거나, 기초연금을 받고 있다면 일반적인 월지급금 표만 보고 결정하지 말고 본인의 조건으로 예상연금액을 다시 계산하는 것이 안전합니다.

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